就像“爱情”是文学领域永恒的主题一样，“房价”是地产行业永恒的主题。

    十年了，作为一名行走在地产领域的记者，房价是每一天都必须面对的功课，也是我们今天不得不说的话题。说实话，“房价”最近有点烦。现如今，不论是北京本地人还是外地来京的，不论是下岗职工还是白领人士，只要三五成群，不论是议论什么，大家说着说着，都会扯到房价上，而且肯定是有说涨的还有说落的，没有一个统一意见，谁也没有办法说服别人。

    房价，已经成了地产市场里的迷走神经，谁都想抓住，可是谁都抓不住。近一段时间的舆论报道，也都在说房价，都在谈论房价的走势，似乎人人都知道了房价的真谛，但是，又有谁的说法是让所有人信服的呢，你相信谁说的话呢？

    我们说点轻松的吧，把沉重留给“地产商人”和“专家学者们”。

    房价十年，有升有降

    说到房价，其实13年前的北京房价比现在高，而且，所有标价全是美元，想买房，你得用护照，还得申请中国银行的外汇贷款，当时的房子全是外销房，卖给北京的外籍人士。1992年底1993年年初，北京房价达到高峰，房子单价动辄超过几千美元，有人说，这是北京房价最奢侈的阶段。

    还没等北京老百姓知道“房价”这个词，1993年7月10日，国务院下发了现在所说的“老八条”，主要的规定是：金融机构违规拆借资金全部收回，也就是说，全国房地产贷款全部收回，北京和全国的房地产戛然而止，许多曾经一夜暴富的人一夜破产。国家的宏观调控一控就是三四年，现在回过头看，用某些房地产专业人士的话说，当时的北京房地产进入盘整期，实际上，对刚刚起步的北京地产市场来说，是雪藏。凡是经历过那次盘整期的地产商人至今说起宏观调控，后遗症就是害怕。

    当时以及之后的几年里，北京地产市场归于平静，老百姓的房子还是以实物分配为主，职工等着单位分房，拆迁房的市民等着政府给安置，当时北京市场也就只有几家大的国营房地产公司给北京的老百姓盖房子，而且那时的房子基本都是集团购买，普通老百姓还是不知道“房价”这个词。

    直到1997年开始到1998年之间，国家陆续出台了几个政策，开始激活已经沉睡好几年的北京和全国的房地产市场，先是政府出台政策说要大力发展住宅产业，之后是银行出来说金融机构大力支持房地产开发和个人购房的贷款，直到1999年，国务院取消实物分房、实行货币买房的大政策正式出台，北京的房地产业开始迅猛发展。有估算说，1999年北京商品房的个人购买率大约是30%，到现在已经达到90%多。从此以后，“房价”一词逐渐成为一个人人皆知的生活用语，而且，“房价”一词逐渐被冠以“普通住宅”的定语。北京房地产进入平民化消费阶段。但是，从绝对值这个层面上讲，即使到现在，北京的房价也没有达到1992年到1993年的水平。你说北京的房价是升还是降了，概念不同，无法对比而已，但是卖到天价的房子现在几乎不怎么值钱了，可是，地产商人的暴利却被逐渐控制下来了。

    好像是从2002年、2003年开始，北京的房价就是在政府、媒体、百姓、专家、学者的一轮高过一轮“下降”声中持续上扬，而且节节上涨，在这期间，每一年的开始、结尾甚或年中，无论媒体还是专家、地产商人、学者乃至政府有关部门都在预言房价将会怎样怎样，回头再看，预言“下降”的都落空了，预言上涨的都成功了。

    好在这几年北京的房价上涨还在一个理性的范围，但是，到了2004年的时候，房价的涨幅引起了政府的高度关注。2004年5月，金融政策发生变化，又开始对房地产的开发和个人贷款实行紧缩，地产商人谈虎色变的“宏观调控”开始了，直到最近，政府以及金融系统还在陆续出台一些政策，力图让地产市场的上涨幅度趋于平和和理性。

    房价涨还是落，这是个矛盾。

    我们以普通百姓的心态来看看房价

    如果我有点积蓄，想买一套房子，不论我是第一次购房，还是准备投资，我一定希望房价降下来，谁都希望用最少的钱办最大的事。但是如果我已经购买了房子，而且准备以后卖掉，我一定希望房价不要降下来，而且最好一路狂涨，谁都希望用最少的钱产生最大利益。

    所以，房价，对解决居住问题的老百姓来说，最好是降下来，但是对有利益驱动的投资者来说，就是比较矛盾的，希望卖的时候涨，希望买的时候降。普通百姓的心态就是这么矛盾。

    其实，在北京房价一路上涨的过程中，我们还是对两个地产界的降价事件记忆深刻，这两次降价都把周边的房价拉了下来。

    一次是在2000年-2001年的时候，当满北京三环周围的房子单价动辄上万元的时候，在东三环的华辉园和华腾园把单价定在了4000元，两个公寓项目一抢而空。之后好长时间，在东三环附近的房子，定价都不敢过高了。

    2002年，位于西三环的世纪城项目开盘，每平方米4000元的单价，在当时引起了北京房地产市场的价格地震。

    平均房价，对老百姓意义不大

    现在来看，两次在北京地产市场都引起强烈反响的价格震荡，虽然给北京的一部分普通民众

    带来了用较少的钱解决了居住困难的实际的好处，但是对北京房地产整体房价的下降没有带来巨大的拉动作用，于是，有些老百姓考虑了，政府以及一些机构给出的平均房价，对个人买房有影响吗？到底有多大影响呢？

    一位地产记者同事给我讲过一个真实的故事，他的一位亲戚两年前向他咨询，买望京的房子划算吗？当时他告诉人家，等一等，过段时间北京房子就降价了，到时候再买吧，他亲戚听话没买，结果，望京的房价越等越高，涨价最快，他的亲戚见到他就是埋怨，他也觉得把人家给坑了。

    从普通购房者解决居住问题的角度讲，整体房价抑或叫平均房价没有什么指导意义，觉得有能力负担现阶段的各种费用、而且需要解决居住的难题，买也就买了。其实政府的宏观调控也是为了调控高档价位的房子，也是为了控制炒楼的投机行为，而且让普通民众更能买得起房子。

    所以，对普通老百姓来说，不用关心一些地产商人的涨价说，也不用关心一些专家学者的降价说，说到底房价最终还是由无形的手(政府)和有形的手(市场)两个方面来决定的。现在买房对不对，至少要到5年以后才知道。

    投机行为要适可而止

    最近的一则关于美国格林斯潘的新闻挺有意思。消息说，格林斯潘认为，最近几年涨声一片的美国房地产市场背后，隐藏着不容小觑的风险，累积的大好局面可能在下一次意想不到的经济调整中消失殆尽。他还提醒美国人，不要认为当前在美国投资住房及其他，价值只会上升不会下降，历史已经多次对这种乐观情绪给予了打击，住房交易将从目前的历史最高水平下降，房价上涨速度会放慢甚至回落，从而使一些人的家庭财产减少，进而影响个人消费。

    记得几年前香港地产市场滑坡之后，许多人原本的不动产却变成了负资产，有的人在高价时买的楼，在市场低迷时，缩水了一倍，但是还银行的按揭却还是要按照高价的金额，比方说，原来一万元的房子，现在只值5000了，但是，你还要按1万元来还贷，贬值一说由此而来。所以，还是提醒有投机目的的炒楼者，慎之又慎啊。无论北京还是上海，房地产市场中投机行为要适可而止了。