不论是从投资额，还是从房产价格分析，房地产在我国经济中的地位越来越重要，因此在未来相当长时期内应将房地产作为宏观调控的监测对象。但房地产的长期需求与短期需求，自住房需求与非自住房需求，当地需求、国内需求与国际需求存在显著差异。

    房地产是一种特殊的产品，这是因为一定时期，土地供给是有限的，房地产供给受土地供给的约束较为明显。虽然可以通过不断扩大城市化（城镇化），不断提高建筑高度等手段，调整土地供给的瓶颈，但总的来说，一定时期的房地产供给是有限的。房地产价格较多的受需求决定，存在租金。要准确判断房地产市场现状及其走势，严格区分不同的房地产需求特点是关键。同时，我们还应看到，目前中国由于没有很好地在理论上和统计指标的技术支持上，满足区分房地产不同种类的需求分析，在相当程度上引起对当前房地产业走势判断的混乱。当然，这种需求区分，还仅仅只是理论性的，需要进一步利用数据、统计及某些政策手段，对不同的市场进行市场分割，分别进行长期跟踪监测。

    １、长期需求与短期需求

    对房地产需求的分析，首先需区分房地产的长期需求与短期需求。如从长期来看，上海作为中国的经济中心、国际性大都市，随着中国改革开放的不断深入，国际人员的跨国流动越来越频繁，上海房地产价格将与纽约、香港等市场，具有一定的相关性、可比性。对于国内部分房地产商将上海房地产与纽约、香港等房地产价格相比，从中国从上海长期的发展潜力看，认为上海房地产价格仍有很大的上涨空间，并不夸张，是有一定道理的。

    但从短期来看，房地产相对于其它贸易品，变现能力较差，虽然人员、资金的跨国流动，能促使某地房地产价格与世界其他类似城市的房地产价格，保持一定的相关性，但这种通过人员、资金的跨国流动，尤其在资本跨国流动受到管制的国家，这种套利行为并不能保证世界各国价格的一致性（即使假设配套措施一样的情况下仍是如此）。更重要的是，短期内当地房地产价格是高还是低，更多地要受当地居民可支配收入的影响，受经济发展特定周期的影响。如我国当煤、电、油、运全面紧张，物价上涨存在明显压力，宏观经济调控势在必行的情况下，国家通过各种措施，包括利率手段进行货币紧缩，一部分房地产商资金链断裂，此时仍说宏观调控不对，有长期需求，则是因果颠倒了。

    ２、自住房需求与非自住房需求

    分析房地产需求，还需要区分自住房需求与非自住房需求。自住房需求根据住房是否用于基本生存需要，还是一般居住需要，可进一步区分为生存必需房与一般自住房两种，前者是满足生存需要的必要住房，后者是在满足基本生存需要后进一步改善住房条件的住房。当然，两者很难严格区分开来，且对于什么是生存必需住房的标准也不断变化。但为了方便，从理论范畴上可以根据一国的收入水平，定性人均面积及装修等配套项目，达到某个标准之下的住房称为生存必需房，某个标准之上的，则认为是一般自住房。

    严格区分生存必需住房与一般自住房的意义在于，政府在这两类住房的政策设计中，可发挥不同作用。实现“居者有其屋”是政府普遍愿望，也是实现社会公平的要求。因此，各国政府都通过采取各种措施保证生存必需住房的供给。可以更多采取政府转移支付手段，实现社会公平，另一方面，因为这一类住房属于生存必需，需求价格弹性几乎为零，价格的市场调节不能有效发挥作用，因此这一部分的需求，不会过多受房地产市场供求波动的影响。如前一阶段政府高度重视拆迁引起的被迫住房需求，出台了各种政策，反映了政府已认识到生存必需住房需求的满足，必须采取不同于市场化的方式。但由于我国目前针对生存必需住房的“经济适用房”政策的设计缺陷，经济适用房并没有能真正为低收入群体服务，有些甚至成为富有群体的投资渠道，使得房地产需求情况复杂，矛盾突出，各方利益群体争持不下，反而加大了政府宏观调控政策实施的难度。香港的廉租房实践值得借鉴。

    香港政府的总体房屋政策定位是：政府基于社会发展和社会公平而介入，满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。对中高收入人群的住房需要，完全由市场供应。目前入住公屋的家庭分为以下几类：（１）受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者；（２）因体恤理由而需要房屋安置者；（３）初级公务员及退休公务员；（４）调迁及舒缓挤迫居住环境；（５）不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。１９８７年４月起，房委会出台政策，要求在公屋居住满十年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴纳额外租金。１９９６年６月，进一步实施维护公屋资源合理分配政策，收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。中国的经济适用房可变“卖”为“租”，同时为了防止富有人员低成本租用经济适用房，应将入住经济适用房的租户信息提供给银行，不允许银行为这些人提供购房贷款，除非申请人一年内将退还经济适用房。

    非自住房是指购房并不直接自我使用的住房或商用房。购买非自住房可能是投资，也可能是出于投机。区分自住房与非自住房的目的是，房地产既是耐用消费品，又是金融投资工具，自住房需求根源于房地产给消费者提供的效用，而非自住房需求根源于其可能产生的收入，这两类的需求差别较大，两者对不同宏观调控工具的敏感性不同，尤其是对利率的敏感性差距较大。同时，投资房地产的目的又不完全相同，有的是追求稳定的房地产租赁收入，有的是作为资本投入开展其它经营性活动，有的直接就是为了追求房地产价差收入，视同在炒作股票。一般来说，非自住房对调控政策的敏感性较强，且有一定的经济领先性。

    同时，我们还应注意到，国际上通常使用租赁市场的价格来反映自住房的供求状况。但在中国近阶段，房屋租赁价格指数并不能有效的反映自住房的供求状况。

    根据统计分析，房屋租赁价格指数相当平稳，似乎表明自住房市场相当稳定，在２００４年房屋售价、私房交易价格快速上升时期，甚至还出现下降现象。这也许可能是：（１）租赁市场的参与者不广泛，中国人置房观念根深蒂固，租房者一般是刚参加工作的过渡性住房需求，以及在城市打工的流动人口，这部分住房需求代表性不强，不能仅根据此价格指数完全代表自住房需求状况，起码在目前阶段；（２）租赁市场不发达，并没有形成统一、有效率的租赁市场，中介机构极不规范，黑中介事件时有发生，影响了市场的价格发现功能。因此，在我国当前，不能简单使用售价／租赁价格判断房地产市场是否存在泡沫。

    国际上通常通过个人综合所得税的方法来鼓励自住房市场，即购买自住房的相关支出、房屋租赁可抵扣个人所得。而我国目前的税收体系还无法实现综合所得税，而是简单以“第二套住房”作为判断自住房与非自住房的依据，鼓励第一套住房，限制第二套以上的住房。这种方法似乎容易操作，但是漏洞较多。从长期来看，中国还应该出台有效的政策手段，例如采用综合所得税，鼓励自住房需求。

    ３、当地需求与全国需求、国际需求

    房地产虽然相对于其它贸易品可变现能力较差，但只是相对而言。客观上一城市的房地产，特别是较大城市的房地产市场绝不仅仅是当地市场，而可能会成为国内市场、国际市场。因此某一地区的房地产需求，不仅受当地需求的影响，还将会受国内需求、国际需求的影响。如县、镇的房地产需求以及中西部较为偏远城市的房地产需求，可能仅仅只是当地市场，但诸如杭州、南京等地的房地产市场已不仅仅是当地市场，在相当程度上受杭州、南京所属浙江、江苏省辖内及周边省需求的影响进而成为区域性、全国性市场。而对于北京、上海、深圳等地的房地产市场，市场需求已延伸到国际市场，国际化程度已达到一定程度。如上海作为国际化都市，近年来房地产业的发展吸引了大量外来资金包括国际和外地资本的流入。外来资本中包括江浙一带的投资者，如温州购房团等，也包括台湾、香港甚至美国华人等境外投资者。据香港金融管理局发布的按揭贷款统计调查显示，２００３年仅９月份一个月，用于购买中国内地物业的贷款总额即已增至近３亿港元。

    同时，我们还应注意到这三类市场需求对房地产影响的深远程度不尽相同。一般来说，当地需求相当稳定，更多的属于自住房性质，国内需求不但有自住房性质，也有投资、投机的成分，某些城市的国内需求有时投资、投机成分更多。而国际市场虽然也有自住成分，但更多的是投资、投机需求，因此需求相当不稳定。据统计，２００４年上海投机性购房比重达１６．６％，长沙１６％，写字楼则高达４０％。因此，一方面，当某地市场超越当地市场后，不能简单使用当地房价与当地居民收入比判断是否存在房地产市场泡沫 。另一方面，对房地产销售的统计，不能简单的统计销售量与销售额，更有必要区分当地客户，外地客户以及国际客户，分别统计，以对当地房地产市场的需求稳定性有进一步的把握。

    特别在人民币汇率升值预期的压力下，为防止各国货币币值变动导致中国房地产市场价格的大起大落，给国民经济带来不利冲击，我们应进一步加强资本管制的同时，加强对外销房的监测，适当时机对过度投机需求采取相应的限制措施，是在客观分析房地产三种需求差异基础上，准确把握宏观调控力度的一项重要内容。

    （作者单位：国务院发展研究中心金融研究所）