一份压了4个月才公之于众的报告
　　他不急不徐，甚至带着一丝孤傲。很难想象，经历过言辞激烈的反驳与批判之后，央行研究局副局长焦瑾璞的心态还会如此平和。
 　　中国人民银行(以下简称“央行”)8月15日发布《2004年中国房地产金融报告》，其中提出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
　　——只短短74个字，因触及了最为敏感的房屋预售制度，而令业界反响激烈。
　　“这个报告是由我们研究局执笔写的，实际上我们4月份就写好了，一直放到现在。”焦瑾璞说，该报告是以“中国人民银行房地产金融分析小组”的名义对外发布，而整个报告的形成过程则由央行研究局、金融市场司等多个司局参与其中。
　　那么为什么这份《2004年中国房地产金融报告》被搁置了4个月之后对外公布呢？焦瑾璞用了句“很难说”一语带过。很显然，央行早就预见了它的杀伤力。
　　这个杀伤力，在发布之后的第四天便得以充分体现。8月19日，建设部急召各大房地产开发商，同时邀请金融部门和中国社会科学院等部门人员举行“关于商品房预售制度与管理座谈会”。
　　在这场开发商占有数量优势的会议上，向央行发出了反对的声音：在当前房地产政策环境和市场环境下，取消期房预售是不现实的。
　　承袭这一结果，8月24日，建设部新闻发言人态度鲜明地称，国家近期不会取消商品房预售制度。
　　在建设部积极行动的同时，8月20日，任志强写完了洋洋洒洒的“万言书”，并随后公布于众。“万言书”说道：“央行不负责任的建议，其实是在房地产领域中就信贷风险的防范找一只可以替罪的羊。”
　　潘石屹则一边通过“网聊”抨击央行建议，一边筹备着卖他的建外SOHO七期。媒体及网络迅速地传播这些内容，无疑也给央行造成了巨大的舆论压力。
　　所有这些，焦瑾璞说自己都看在眼里了。当然，他更没有忽视新浪的调查，其中9成的网民表示支持取消商品房预售制度。“有人也说，你们应该搞个反驳什么的，我们不反驳，大家讨论就行了。”
　　“央行到目前为止没有更新的观点，也没有后续的动作，但他坚信争论会使事情越来越明朗。”
　　焦瑾璞或许有些一厢情愿。建设部政策研究中心住宅与房地产处副处长文林峰就仍在为开发商鸣不平。
　　“这样的建议谁都可以提。这个市场要想避免一系列问题的话，应该是取消期房，但市场环境和条件不具备，所以提这个建议没用。”文林峰向记者表示，没听说过央行就这份报告征求建设部的意见。
　　话锋一转，文林峰提出，“我们的融资机制不健全，导致现在开发商只有银行贷款这么一条渠道。没有其他的融资渠道，就需要金融机构去主动地创新融资渠道，因为这也是人民银行提出来的。这么多年一直是在呼吁多渠道融资，但是我觉得其实人民银行不是太积极。现在，突然又出来说要取消期房预售。”
　　对于这样的指责，焦瑾璞一笑了之。
　　打板子与保护伞
　　文林峰却没有焦瑾璞那样的好心情——尤其是谈到有人指责建设部代表了房地产开发商利益的时候。
　　“建设部从来不当任何人的‘保护神’！建设部是一个公正的房产管理机构，这么多年来，建设部一直在规范市场，规范开发商的行为，包括资质的管理，所以，我觉得这种说法是不负责任的。”她正色道。
　　对这个说法，国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲并不认同。张晓玲至今还在奇怪——为什么建设部召开座谈会邀请了那么多开发商？
　　在张看来，建设主管部门应该是超脱、中立的。为了房地产平稳发展，建设主管部门当然有必要听取开发商的意见，但是，建设部为什么没有照顾到买房人会受什么影响呢？
　　说没有照顾到买房人的利益，张晓玲有自己的理由。对于普通消费者来说，毕竟还是买现房好，所以大多数人才支持取消预售制度。她认为，取消商品房预售制度，也是点中了开发商的“死穴”。许多开发商多年来玩“空手套白狼”的把戏，手里有一二千万元就敢搞商品房开发就是例证。
　　“他们就是拿老百姓的钱、拿银行的钱自己来玩，一旦出问题，大不了把楼一扔就跑掉了。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说。
　　实际上，对于商品房预售制度，国土资源部早就有自己的看法。7月31日，廖永林就明确地向记者表示，“房地产出现的问题，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售，没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？”
　　作为司职土地出让的部门，廖永林有这样的考虑并不奇怪。根据国土资源部掌握的情况，全国至少有40万亩土地囤积在开发商手里，这导致政府的供地没有转化成为有效的供给。在这种情况下取消预售制度，开发商由于资金压力势必收缩战线、少上项目，并使囤积的土地得以有效利用，这对于消化地产商手里的闲置土地来说，无疑是有利的。
　　张晓玲甚至表示，“对于地产商的言论，我们国土部门以及搞土地的人是反着去听的。”
　　原来如此。是对手，就要争一争的。任志强会一而再、再而三地跟国土资源部“叫板”，并针对国土资源部也写过“万言书”。
　　地产教父眼中的“监管缺失”
　　其实，任志强的“万言书”往往成了媒体舞场里的兴奋剂，而在业界并无太大市场。
　　潘石屹在跟网民聊天时说，“我没时间看，也不知道写的是什么内容。”
　　有着“地产教父”之称的北京庄胜广场南馆总经理邓智仁，因为忙着销售庄胜广场，同样也没时间看，“我没有看他的万言书，他太喜欢写东西了。”邓笑着对记者直言。
　　邓智仁在上世纪80年代末成功操刀了大陆第一个预售楼盘——深圳金田别墅项目。但令邓智仁奇怪的是，自商品房预售制度从香港引入大陆至今，已有15年的时间，“可是有关当局在监管方面一直没有成熟”。
　　自1992年正式进军大陆房地产业至今，邓智仁感受最大的就是监管缺失的问题。他甚至把自己在玫瑰园项目上跌的跟头也归咎于此。“实际上，我们投资玫瑰园，也成了受害者，玫瑰园当时也是预售楼的方式，结果开发商挪用了钱，让我们受害了。后来我们来挽救玫瑰园，再次成了受害者。”
　　为此，邓专门去质问相关银行——为什么任由开发商把钱挪用了？但是没用，在邓眼中，银行至今也没有改变其做法。而在香港，按揭款完全可以不放给开发商，而是通过律师监督钱的使用，然后才转到开发商手里。香港没有出现开发商卷款潜逃的情况，律师的监督作用自然功不可没。
　　在房屋交付时，验收也是一道重要的监督环节，在香港，这同样需要律师的监督。邓智仁提出，尽管通过验收同样难以避免质量纠纷，但大多是使用之后才可能发现的，比如隐蔽工程发生渗水，就不是监督人员所能发现的。在大陆，形同虚设的验收，却常常会导致暴力纠纷。
　　对此，张晓玲也佐证说，预售制度和土地批租制度，其实都是从香港学过来的，但却都没有将配套的监管机制学过来。代价是很显然的：现在，预售制度走到了被建议取消的十字路口，土地批租制度则导致了地方政府大量卖地。
　　“广东模式”可以照亮全中国吗？
　　如此一来，商品房预售制度在中国大陆将何去何从呢？
　　文林峰认为，除了简单的保留和取消两个选择之外，其实还有“第三条路”可以走。
　　所谓“第三条路”，就是政府虽不禁止预售制度，但房地产开发商却不采取期房销售方式，而直接销售现房。这种氛围一旦形成，开发商即使推出期房，也不会有人买账。
　　听起来你这有些令人难以置信，不过，现成的事实就发生在广东。目前已成功走上“第三条路”的就是广东，而且只有广东。
　　“像现在的广州，政府根本就没号召过要取消预售制度，但它的市场已经发展到这个阶段，供应量比较大，消费者比较成熟，市场又有充足的房子可供选购，开发商再卖期房的话，就没有人买，这是一个市场的行为。”
　　在文林峰看来，这起码要有两个条件，一是开发商的势力雄厚，有充足的资金，二是当地民间融资活跃。当然，她并不认同全国“一刀切”地向广东学习。
　　广东模式的出现，与广东房地产市场中“政府色彩”不是太浓厚有关——很多问题不需要政府出面去解决，市场主体就慢慢解决了那些问题，并由此逐渐成熟成长起来。
　　广州宏宇集团副总裁梁上燕更乐于用自己在博鳌论坛讲过的一个故事来形容广东模式的出现并非偶然。“如果台风来的时候，你还在研究台风该不该来、怎么来，其实没有意义了，那时只是防御。当然，如果在台风来之前，你已经做好准备的话，可能你就不惧风浪了。”
　　同样推崇广东模式的还有邓智仁，早在2001年他就注意到广东模式。中国最大的居民小区——广州的祈福新更是他眼中的经典之作， “广东的开发商希望减少前期推广的开支，等到建成现房时，卖的价格又比较高一点。”
　　这个思路显然不适合北京的开发商。邓智仁曾不断批评北京的开发商太过于炒作自己；即使现在，这个状况也没有改观。“花了很多精力去炒作，不是在产品本身上，而是写万言书、拍电影，所以，北京开发商怎么会好呢？”
　　但邓智仁同时表示，广东模式只是个趋势，并不等于普遍现象，尤其在大陆，要走到这一步还要一段时间。“像深圳、上海，起码都要5~10年；北京可能更慢一点；其他中小城市可能要更长时间。”
　　那么，对上述观点，任志强抑或潘石屹究竟如何看呢？记者曾多次联系这两位京城地产界的大腕，截至记者发稿前，未果。
                        来源：南风窗