受宏观调控影响，房地产企业的两大命脉——银根、地根仍然在继续收紧，在银行加紧追讨拖欠开发贷款的同时，一些实力不弱的地产商也开始面临着“断顿之忧”。地价上涨已在全国范围蔓延，高额地价正在不断推高房价。地产开发商不得不用有限的资金孤注一掷，希望通过一些不错的土地，带来日后的盈利。其结果就是地产业真的成为“大资本的游戏场”，行业整合潜流暗涌。
　　银行严追开发贷款地产商恶补资金链
　　盛夏八月，酷暑难耐，但最近一个信息恐怕会让已被调控新政折腾得风声鹤唳的地产商们，感到丝丝寒意。
　　日前来自建设部的消息透露，今年10月份左右，国内各家银行将集中严格清理房地产项目开发贷款，对拖欠严重、无力偿还者，很可能会采取接收、托管乃至拍卖相关项目的方式强制处置。目前银行内部正为此进行紧锣密鼓的筹备工作。若此说法属实，则无异于给大多数过分依赖银行贷款周转、资金链脆弱的国内地产商下了一道“最后通牒”。
　　有人欢喜有人愁。一向虎视眈眈的外资近来在中国地产市场上四处觅食，或投资或参股或收购，表现愈加活跃；而少数本土顶尖的地产大佬，听说也暗中筹划着大规模的同业并购行动。
　　2005年的地产江湖本来就波澜起伏，而未来这几个月似乎也注定了不会在平静中度过。
　　银行“逼债”房企心慌
　　“最近一段时间，银行确实在加紧追收到期的房地产开发贷款”，一家国有商业银行人士日前对记者表示，“在宏观调控政策持续实施的大环境下，下半年地产商要取得开发贷款，估计要比上半年更加困难”。
　　据了解，商业银行发放的贷款，都有定期收回计划，目前针对房地产开发贷款的普遍规定是：楼盘销售到80%的时候就要全部收回，否则追究负责人的责任。此外，这些开发贷款通常期限为3年，一般展期为原期限的一半，即总共4年半。但如今此类贷款申请展期相当困难，除非银行方面认定确受非地产商所能控制的因素——如市政规划调整等影响，项目开发或销售被迫推迟。
　　“央行对新增房地产开发贷款控制非常严格，给各家商业银行都分别划定了一个总量指标，目前政策风声甚紧，银行决不敢逾越这一底线。”该人士称。
　　有业界人士分析，由于央行控制贷款总量，银行只有提高贷款周转率，才能既减少风险，又保持市场份额。比如说收回60亿元后，就可以再放出去40亿元，银行加紧“逼债”很可能与此相关。
　　尽管接受采访的银行业人士没有直接证实“10月份银行将强制处置拖欠贷款项目”这一传闻，但明确表示“涉嫌拖欠贷款的地产商，银行以后就不可能再跟他们合作了”。
　　这让人想起近日博鳌一个地产论坛上，中国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授再度提起的“中国房地产业正在绑架银行”的言论。看来银行真要“奋起反抗”的话，地产商的日子看来肯定格外难受。
　　地产商火速“找钱”
　　8月9日上午，香港上市的广州知名发展商合生创展(00754.hk)在港交所挂出临时停牌公告，理由是“公司即将发出新股发行通告”。据香港市场消息透露，合生拟以每股5港元报价(停牌前报5.2港元，折让约4%)，向新加坡政府旗下的淡马锡及老虎基金配售两亿新股，集资约10亿港元，以扩展其地产业务，里昂证券及瑞士信贷第一波士顿为此次配售的代理行。
　　回想6月上旬合生曾借新上任的集团总裁武捷思之口，宣布公司将在适当时候收购“同门兄弟”珠江投资，并有意引进一两家国际知名的战略投资者，当时即有行家分析认为“此举显示合生急于为其海外资本市场上再融资造势”现在看来，果然如此。
　　而7月中旬，同样来自广州的富力地产在调控新政雷厉风行、各方皆不甚看好之际，逆风登陆香港股市，结果全球招股反应平平，最终以接近下限价发行，筹资不足20亿港元(比预期最高筹资额少约3亿元)，则引来了业界一片叹息之声。
　　记者刚刚得到的可靠消息，京津地区一家知名房企正与一家近年在国内频频出手的国际知名投行进行秘密谈判，谋求合作。据称最可能的合作方式是：该投行向该企业提供4～5亿元人民币现金，如后者今年的利润能达到双方约定的水平，这笔钱就算是战略投资；如果达不到，就要翻一倍折算成该企业的股份，估计大概会占该公司全部股份的40%左右！
　　合生、富力均堪称国内这两年风头最劲的地产大佬，但它们不约而同、心急火燎地外出“找钱”的举动，颇耐人寻味。
　　近来为钱奔波的大佬远不止这几家。6月30日，万科与新加坡政府产业投资公司(GICRE)签约组成注册资金1亿美元的合资公司，被舆论普遍认为打通了一条高效的海外融资通道。一星期之后，中海地产通过其母公司中国海外发展有限公司成功发行3亿美元(约合25亿元人民币)7年期无抵押债券，成为了中国第一家成功取得国际评级及在国际市场发债的房地产公司。中海手中的流动资金借此即时增加至人民币60亿元以上。
　　“这些地产大佬都是全国性扩张的企业，战线长，项目多，资金需求量巨大，对银行贷款政策的变化必定相当敏感”，戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文认为，“说不定他们已经预感到银行下一步将采取的行动，所以赶紧想尽办法到处找钱加固资金链”。
　　供地依旧吃紧地价困局难破
　　现在，已经没有人将顺驰2004年初拿地的9.5亿元称做天价了，华润拿下清河地块的25.65亿元成为了北京地价的新纪录。
　　记者近日拿到的一份国家发改委的调查报告显示，在全面施行招、拍、挂的土地交易制度之后，全国土地成本已经上涨了10.1%，地价上涨已在全国范围蔓延，高额地价正在不断推高房价。
　　隐藏在土地天价背后的，是企业“一地难求”的现状。房企的“断顿之忧”已经威胁到了资金链的安全。这逼迫他们甩出高价拿地，而成本的上升，自然意味着房价的抬升，如此往复，房价上涨几乎没有终点。
　　供地不足地价攀升
　　国家发改委已经注意到了土地价格不断攀升的情况。就在华润置地经过80多轮竞价，最终以25.65亿元的价格夺下清河地块之后一周，记者从国家发改委获得了《当前房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》。在这份调查报告中，官方首次承认了全国范围内土地价格不断上涨的事实。
　　调查报告显示，“在房地产开发用地实行招、拍、挂后，地价快速上涨，2004年35个大中城市四季度土地交易价格上涨了10.0%，其中9个城市土地价格涨幅超过10%。”在此，调查报告并未名言具体是哪9个城市，不过，一位知情人士告诉记者，这9个城市中就包括北京、上海等房地产热度较高的一线城市。
　　一位于2003年在北京市清河开始运作项目的地产商告诉记者，当年，他拿地花费的成本分摊到楼面成本价之后，只有1800多元／平方米。而清河毛纺厂综合用地以25.65亿元成交之后，其楼面成本价格已经上升到了3700元／平方米左右。两年时间，同区域的两块土地，竟然有了将近2000元／平方米的差价。
　　虽然两块土地的取得方式不同——前者为协议出让，后者为公开竞价，但土地取得方式的不同并不能掩盖北京地价上涨的不争事实。
　　上海土地的价格蹿升甚至超过北京。记者了解到，由于有外资和港资介入，上海土地拍卖更是天价频出：今年6月，新鸿基以31.58亿元的价格拿下浦东江两岸的重要地块。此前，四川北路108号地块44亩土地竟然拍出11.4亿元的高价每亩单价已经接近4亿元。
　　“地价上涨已经是全国性的问题。”一位参与调研的国家发改委官员告诉记者，“浙江去年在土地购置面积下降的情况下，土地购置费却同比增长22%。”他说。
　　地价的不断攀升源自供给的稀缺。根据记者掌握的情况，2003年，北京土地的供给总量为6438公顷，到了2004年，这一数字已经上涨到了9498公顷。而按照2005年的供地计划，全年的商品房开发土地供应却只有2300公顷(经济适用房除外)，土地供应的紧张局面，由此可见。在这样的背景下，土地价格自然会不断上涨。
　　断顿之忧危及资金链
　　出于对土地供给的稀缺预期，大型房企自然有了“断顿”的忧虑，于是，高价抢地的情况频繁出现。不过，在断顿之忧的背后，隐藏着更为危险的忧患——土地断顿将直接威胁大型房企的资金链，这对于企业的打击无疑是十分致命的。这或许可以解释大型房企为什么频繁不惜血本拿地的真正原因。
　　首创集团的一位高管告诉记者，作为全国性的大型开发企业，由于其每年的开发量都很大，因此，对于资金的需求总量也就随着升高，“这就对资金周转提出了很高的要求，而不断获得新的土地并形成现实开发，是保证有充足资金周转的前提条件。”
　　按照他的逻辑，在实行资金开发管理的模式下，在全国范围内，在售的项目越多，其回款现金流也就越大。这些回笼的资金将被用于偿还前期的银行贷款以及支付后期项目的土地购置成本和建安成本。因此，不断新增在售项目，是大型房企增加现金回流的主要手段，更是维持整个资金链完整的关键环节。
　　“新增在售项目就必须有足够的土地，否则连开发都无法进行，就更别说形成销售回款了，”他说。不过，他告诉记者，这种模式也存在着相应的风险，“由于大型企业前期扩张的资金多是从银行或其他渠道融资获得，如果后期没有足够的新开项目形成新的销售回款，前期的融资偿还就可能出现问题，这就意味着资金链会出现问题。”他说。
　　因此，为了保证资金的正常周转，就必须增加在售项目数量以增加回款。而增加在售项目，就必须有相应的开发用地——“这就是像顺驰这样的企业为什么要不惜血本高价拿地的原因所在，实在是被逼无奈。”这位高管对记者说。
　　就目前的情况看，绝大多数大型房企的新增土地储备情况都不乐观。迄今为止，除了今年5月以总价3.36亿元收获了丰台小屯地块之外，万科在北京再也没有新的土地储备入账，而小屯地块的面积也仅有4.3万平方米。
　　同为上市公司的金地集团也面临着同样的问题。由于在“8·31”后勉强过关的金地格林小城地块，尚因手续不全而短期内难以进行开发，这样，金地集团在北京就只剩下一个金地国际中心，而且还是在建项目。
　　在8月1日现场竞价的顺驰与华润更是面临同样的现状，尽管陈鹰一直强调手上已有项目的后期用地足够开发两年，但是，他也无法否认，清河地块是华润两年来的第一块新的土地储备。
　　在土地储备直接关系到资金链条的背景下，地产商高价拿地的行为动因其实不难理解，而不计血本的拿地，自然推高了本已因供给稀缺而不断抬升的地价。
　　面对地价不断上涨的局面，房价似乎逃不脱上涨的宿命。
　　“当市场处于供不应求的状态，当期地价也会传导到过去开发商通过协议方式取得土地的楼盘价格上，从而为开发商获取超额利润创造了条件。”一位参与本次调研的发改委官员对记者说，按照他的逻辑，土地成本趋高之后，对房价的作用不仅是限于个案，而是会带来房价的整体性上涨。
　　目前，相关主管部门已经意识到了高地价对房价上涨助推作用，“我们在调查结束之后，已经建议要采取‘双降’的思路稳定住房价，只有在控制住地价并降低开发成本，房价稳定才能顺利实现。”这位参加了检查的发改委官员告诉记者。
　　上海土地市场供求突显结构性矛盾
　　合生猜到了开头却没有猜到结尾。今年1月，合生力压强敌，以总价16亿元、每亩599万元、楼板价每平方米近6000元的高价，拿下新江湾城的第一宗地块。由于当时市场热销，附近楼盘的最高售价一度达到每平方米9500元。因此，当时普遍预测，此楼开盘时，售价将会过万元。
　　但是，合生并没有高兴太久。3月底开始的宏观调控让合生顿陷困境。在整体市场观望气息浓重的背景下，合生的资金开始吃紧。据传，迄今合生土地款尚未交齐，正在和政府协商展期交付。
　　调控，让合生正面临巨大的压力，但这并没有影响到和黄、新鸿基等外资巨头今年对上海黄金地块的争夺。
　　失衡的土地供应
　　据高力国际华东地区常务董事翁琳判断，“上海市中心商用土地价格还会上升，因为市中心商业用地缺乏，供应不足；而相比之下，前几年住宅用地供应过多。这是土地供应的结构性问题。”
　　结构失衡是目前上海土地市场最根本的问题。首先，除了一些动迁房外，中低价房和经济适用房的比例极低。其次是写字楼和商业用地过少。资料显示，住宅用地每年并不少：2003年，公告成交地块共170幅，土地面积总计1491.8万平方米，总建筑面积达1744万平方米；2004年，开始放慢土地供应，但是也有1500公顷的土地供应。
　　土地供应的结构性问题导致了楼市的结构性问题。首先，中低价房比例极低，使得收入很低的居民也不得不购买商品房，从而导致房价高企。商用土地供应不足，使得市中心顶级写字楼和好商场供应不足。仲量联行中国区董事陈立民告诉记者：“2004年到2007年，上海每年甲级写字楼需要40万平方米，但是，供应每年只有30万平方米，供不应求。”
　　在今年，上海调整了土地供应的方向。根据上海市房地局公布的信息，今年上海预计供应经营性土地3000公顷。其中，配套商品房土地供应1000公顷，中低价普通商品住宅建设用地供应1000公顷中，这就是“两个1000万”。商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地供应1000公顷。但是，在今年上海市推出的3个土地出让公告，都是商用地产项目，迄今还没有住宅用地供应。可以看出，上海开始逐渐加大对商用土地的出让，在住宅上主要是以“两个1000万”用地为主。
　　本地企业转战外地
　　正是因为看到房价高涨后的市场风险以及商用物业的市场供不应求，上海一些大的房地产企业开始着手改变了企业发展战略。2003年之前，上海土地出让主要是以协议为主，当时的地价，以现在的标准，可以说低得惊人。以至于某大企业老总曾豪言，公司一个项目赚的利润超过万科一年的利润。
　　上海本地的大企业，比如绿地、大华、复地、上实、世茂等，都是在前几年拿下了大量土地。在2004年前后上海地价大涨后，这些企业则很少在上海拿住宅用地，也因此躲过了高价拿地的市场风险。与此同时，这些企业还大举全国化的旗帜，走出上海到处攻城略地。绿地集团迄今已经进入17个城市，其董事长张玉良说：“绿地将加快进入二三线城市的步伐。”复地集团今年增加的土地储备90%以上是在上海以外的城市；大华也进入了东北、安徽等多个城市；上实已经在河南市场占有重要地位；世茂北上黑龙江，南到福建，西到武汉，将滨江概念在全国大为推广。
　　在上海本地，绿地、世茂等企业加快了进入商用地产领域。今年，绿地已经拿下两个商用地产项目， 9月份还将再拿下一个，3个项目总投资将超过30亿元。世茂则投资了三个高规格的酒店项目。
　　港资企业 逆市而上
　　当国内房地产企业因为调控面临短期资金压力时，却正是外资大举进入的大好时机。正如上实发展董事长陈伟恕对记者说：“依靠资本实力，包括港资在内的外资房地产企业将在未来占有越来越重要的地位。”
　　比如一直在国内埋首开发项目、没有拿地的和黄，从去年开始，在成都、武汉、天津等城市都拿下了价值不菲的项目。
　　今年上海几块商用土地的角逐震动了整个市场。其中最引人注目的是，上海浦江两岸开发的一个标准性项目：摩天轮项目用地的竞拍，最终被浙江华门集团以14.6亿元的价格拿下，楼面地价达到每平方米3.4万元！而周边北外滩江景房，售价也不过每平方米3万元。翁琳对记者含蓄地评价：“地价超过原来的估计。未来浦江两岸开发的结果如何还不知道，还有很多变数。”
　　过高的地价显然有违中央调控精神。因此将4月26日准备举行的土地竞拍，推迟到6月24日。这也是今年1号土地公告中最重要的地块：浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块，该地块是上海2005年一号土地公告中最好的地块。资料显示，该块土地面积为61413.5平方米，土地用途为商业金融、商业住宅用地，规划建筑容积率商业金融容积率5.0。这次拍卖最终新鸿基意外战胜了李嘉诚的长和系，以31.85亿元拿下该地块。而近32亿元的地价，也成为上海新地王。
　　目前正在争夺、结果尚未出来的上海竹园商贸区地块，据悉也是以商业功能为主，项目总建筑面积达到40万平方米，是集商业购物广场、文化、娱乐、休闲及办公功能于一体的大规模综合性开发项目。故此，和黄、新鸿基、太古、百联等巨头大打出手，都力争改地。业界普遍认为，此次和黄出价最高，拿下的希望最大。
　　翁琳对记者说：“与内资企业相比，香港企业资金实力比较雄厚，对市场比国内企业要乐观一些。从长期看，港资还是看好上海房地产市场的。”
　　对于商用土地，上海市场一直看好。但是，由于2003年开始上海市政府决定控制新建筑容积率，规定市中心区域住宅的容积率应在2.5以下，商用楼的容积率在4.0以下，这大大限制了市中心的建筑供应。因此，上海市中心商用地产用地不足的结构性矛盾，短期内将很难解决，商用物业地价可能还将上涨。
               来源： 中国经营报