上海市统计局10月19日公开的“三季度企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。
　　1999年，恰恰是上轮房地产行情的最低谷，之后便是持续6年的狂涨。
　　统计数据显示，作为宏观调控重点行业，上海房地产业企业家信心指数比一季度回落76.5点，进入相对不景气区间，在各行业中居跌幅之首。据调查，在房地产行业，有31.6%的企业家认为企业的生产运营状况“不乐观”；半数以上持平；表示“乐观”的企业家仅占14.9%。
　　这，似乎成为上海楼市博弈的一种结果，或者一种新博弈的开始。

　　房价：跌才是“硬道理”？
　　虽然对于开发商而言，降价仍是立竿见影的营销招数，但房地产商的降价策略是否会引来新一轮的期待呢

　　根据中原研究咨询部最新一轮数据显示：9月，上海市一手住宅在售面积继续保持上升势头，主要是由于供应量较大，而消化量虽然达到113.3万平方米，环比增长32.1%，但仍远低于366.4万平方米的新增供应量，供过于求的现象依然严峻。具体而言，各区住宅供应量上涨势头强劲，需求量仅微幅上升，供求比大多在0.8徘徊。
　　一个有趣的现象是：郊区成交量依然接近总成交量的50%。
　　需求量虽有微幅上升，但开发商付出的是降价的代价，割肉能够换来成交的人气吗？
　　根据中原研究咨询部对于4月以来著名跌价楼盘的调查来看，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米，而原本价位就不高的一些楼盘的价格下降仅为1000元/平方米左右。值得注意的是，这些楼盘价格的下跌并非一步到位，而是每月跌一点，呈阶梯式下调态势。
　　这是否意味着：未来的房价依然会保持持续走低的趋势呢？
　　降价楼盘的价格段主要位于原价在10000-15000元/平方米之间，大约占据了一半以上的比例，而降价后成交均价集中在5000－10000元/平方米。普陀区以及浦东新区成为价格下跌楼盘较为集中的区域。中介公司分析认为，这主要是因为这两个区域在宏观调控之前的房价上涨风潮中，投资比重偏高使这两个区房价透支相当严重。普陀区价格跌幅较大的楼盘地域分布相对集中，大部分分布在万里板块，这一板块由于此前对规划中的轨道交通M7与R3线的概念的过度炒作，导致了3月之前该地区房价上升过快。
　　区位特征相似的还存在于宝山区的大华板块，毗邻普陀区的万里板块，由于位于宝山区，区位的因素使得价格下降幅度最大。另外，具有类似情况的还有闸北的彭浦板块。浦东新区的降价楼盘地域分布较广，以陆家嘴为起点向东、南两个方向散开。陆家嘴以东的“东方明珠国际公寓”、联洋社区的“仁恒河滨城”以及杨高南路上的“锦绣华城”所面临的问题则是投资者撤走之后留下的需求空白，前一段时间的投机实际上将这些楼盘的未来优势转移到当前阶段，导致房价虚高。
　　数据显示，50%的降价楼盘集中在内中环线之间，这些楼盘很多位于规划中大规模社区（万里、大华、联洋等），其在售楼盘供应量相应充足，社区前景虽然看好但是尚未发展成熟；1/4的降价楼盘集中在内环线以内区域，在宏观调控前该区域投资者较为集中，而今也成为降价的“先锋”。
　　事实上，这些地区的楼盘在未来的配套设施建成之后，是非常适合自住的，目前价格的下调说明，这些楼盘的市场定位正逐渐回归理性。
　　降价以后，超过80%的楼盘的成交量显著上升，与几个月前每月成交套数维持在个位数的局面形成鲜明对比。
　　降价的诱饵似乎唤起了一度沉默的刚性需求，降价幅度较大的楼盘在销量榜（不包括配套商品房）中位居前列便是一个例证。
　　虽然对于开发商而言，降价仍是立竿见影的营销招数，但房地产商的降价策略是否会引来新一轮的期待呢？毕竟，买涨不买跌作为一种市场心态，已经发酵了7个多月。
　　中房指数研究院（华东）副院长陈晟分析，只有当楼盘的价格降低到能够真实反映价值的层面上，才能真正唤醒市场的活力。
　　一点一点地降，一天一天地等，市场以空间换时间的降价冲动，似乎成了房市价格博弈的“硬道理”。

　　购房者：在下跌中等待最低点？
　　随着越来越多的房地产开发商加入降价行列，购房者对房价下跌趋势的判断从来没有这样的坚定，更多的购房者继续采取观望的态度，等待房价的进一步下跌

　　上海房价的疯狂上涨，以及3月份以来重拳迭出的宏观调控，让购房者对上海过高的房价逐渐有了比较理性的认识，房地产价格向价值的理性回归将成为必然，但回归是需要时间来消磨房地产商的期望的。于是，“观望”成为目前房地产市场的一种心态。
　　根据中房指数研究院、上海楼刊假日楼市对购房者进行的购房意向调查，44％的被调查者认为，此次楼市下跌趋势将持续到明年年中，28％的被调查者认为将持续到明年底，只有21％的被调查者认为到今年底就会结束，另外还有7％的被调查者选择了其他选项，即下跌会持续更长的时间。
　　与此项调查结果相对应，对购房者计划购房时间的调查显示，43％的被调查者计划在半年到一年之间购房，26％的购房者选择在3至6个月内购房，更有26％的购房者将购房时间推迟到一两年之间，而选择在3个月内购房的被调查者只占被调查者总数的5％。这项调查结果与央行最近发布的最新储户调查颇有相似之处：全国城镇居民购房意愿降到了历史最低点。在接受调查的7个大城市中，上海居民未来3个月准备购买住房的人数占比较上季度下降12个百分点，达到历史最低。
　　这对于房地产开发商来说显然不是一个好消息，中国指数研究院分析师张志杰表示。在持续了半年的僵局后，许多房地产开发商都将希望寄托于传统的“金九银十”，甚至像去年那样的大反弹。
　　但调查结果显示，即使“金九银十”，市场行情依然不被看好，如果说七八月份交易量的低迷，是因为消费者看不清市场的走向而保持观望，随着近期上海房地产市场供应量的急剧增多，越来越多的房地产开发商加入降价行列，购房者对房价下跌趋势的判断从来没有这样的坚定。在“买涨不买跌”的心理影响下，更多的购房者继续采取观望的态度，等待房价的进一步下跌。

　　房产商：现金流成了悬在头上的刀？
　　对房地产开发商来说，能否尽快回笼资金，并拓展融资渠道，将成为今后生存的关键

　　购房者的观望，使一些资金不是十分雄厚的开发商的资金链绷得越来越紧。近日，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质成为融资的三个必备条件。这一规定的严格程度甚至超过了银行的贷款规则。此前，各商业银行因为近期房地产行业风险增大，对房地产企业的银根逐渐收紧，迫使房地产商不惜通过信托方式高成本融资。即使房地产信托这个房地产开发商的“救命稻草”，也因为银监会的212号文件而进一步变窄。
　　业界认为，这份文件就像“紧箍咒”，将加速国内房地产业的“洗牌”。从当前的形势看，对房地产开发商来说，能否尽快回笼资金，并拓展融资渠道将成为生存的关键。
　　2005年9月，上海配套商品房上市量为110.1万平方米，占新增供应的32.7%，这首先就为9月楼市形成“价跌量涨”的局面奠定了强有力的基础。
　　今年3月26日，在进一步明确“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”调控原则的基础上，伴随着一系列宏观调控政策的出台，上海市政府推出了两个“一千万”工程：全年确保新开工配套商品房（即“经济适用房”）1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，使中低价配套商品房（即“经济适用房”）和普通商品房供应占供应总量的比重达到65%。“两个1000万”的建设将采用由政府控地价、控房价的“双控”手段。
　　“两个1000万工程”使今年上海的住宅供应量猛增至1700万平方米（去年上海的配套商品房为305万平方米），而2004年上海总的住宅成交量不过2800万平方米。根据5月17日上海市政府在联合会审后披露的数字，目前已有1390万平方米配套商品房和958万平方米中低价普通商品房项目完成了所有审批手续。部分配套商品房已入市，年内铁定完成1000万平米的推案量，中低价商品房至少有500万平方米入市。
　　“两个1000万的推出，政府从扩大供给的角度出发，既有利于解决低收入者的居住问题，也有利于平抑房价。如果一下子全部推出，将给普通商品房市场造成较大影响。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华告诉记者。
　　不过，“两个1000万”依旧在市场、开发商的心中掀起了相当大的风浪。
　　就在计划宣布后不久，万科地产高调宣布进军上海中低价配套商品房，公司领导在北京放言：“开发商应该提高政治觉悟”。背后的真正原因是，上海新近推出普通商品房土地量相当少，拿地困难，卖房更难。出于同样考虑的还有中海地产，该公司去年没有在上海拿到地，最近开始关注几个大的配套商品房用地。
　　在上海400多万个家庭中，大概有80万个为中低收入家庭。如果按每户80平米计算，“两个1000万”将使25万个家庭受惠。这些本身购买力较低、原来或许对高价楼市还心存幻想或者犹豫不决的家庭，现在在对楼市走弱的心理预期以及对政府工程热望的交互作用下，一下子就把上海楼市看跌了。

　　银行房贷：松动源自压力还是动力
　　在当前新增贷款的疲软态势下，银行又将目光投向贷款业务的主力---房贷身上，希望从中挖掘新的利润增长点

　　近日，浦发银行总行公布了2006年住房贷款调整政策，无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。按浦发新政的标准计算，如果客户的贷款余额为50万元，贷款期限为20年的等额本息法按揭贷款，优惠利率将为客户节省近4.2万元的利息支出。
　　除了浦发以外，中行、民生等银行近期也都开始对房贷业务进行调整。原来由上海银行同业公会牵头约定的“对第一套自住购房实行9折利率优惠，对第二、第三套以上购房实行6.12%的基准利率或者上浮利率”正在被突破。
　　这或许透露了一个重要信息：在当前新增贷款的疲软态势下，银行又将目光投向贷款业务的主力———房贷身上，希望从中挖掘新的利润增长点。
　　据了解，沪上其他银行对老客户的房贷政策将与浦发行基本保持一致，对资信良好的老客户执行优惠房贷利率。
　　不久前发布的央行《2004年中国房地产金融报告》提到：“提倡商业银行提供多样化住房信贷产品”、“设计符合各类消费者需求的贷款品种”、“早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品”。事实上，从8月份开始，沪上各家银行对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房也松开了口子。而在几个月前，这些银行的口径都是一样的———10年以上的老公房不贷。对此，银行人士解释说，这种做法并不违背此次房地产调控精神，因为这类房屋的购买者主要是自住。除了10年房龄的老公房，沪上银行没有对个人住房贷款政策放松口子。
　　虽然目前房贷松动的迹象已经十分明显，但房地产市场风险转嫁到商业银行的可能性也随之增大。
　　瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬此前发布的研究报告称，2005年中国经济最大的悬念仍然是上海楼市，虽然随着热钱开始发酵，中国经济的新一轮增长周期有可能已提前启动，但上海楼市这个最大的不确定性风险依然存在，上海房地产市场这个炸弹还未拆除。现在房产开发商的现金流压力似乎越来越大，出上海房地产进一步调整的风险日渐增大，只是时间、形式和幅度难以预料。他认为，上海房地产是中国经济今后12个月的最大隐患。
　　对银行贷款的松动，陈晟却认为，银行的这一举动更多应理解为一种企业行为，是对优质客户的重视和吸引。