新干线讯 东方网10月28日消息：一直以来，房产市场都有“金九银十”的说法，但是，今年的情况似乎出现了意外，5、6月份时，国家宏观调控措施严厉，楼市全面进入急冻期，而在接下来的7、8月里，沪上开发商并没有大举采取促销手段，部分商家甚至结成了“价格联盟”，拒绝降低房价，以至于错过了“金九”时节。
　　不过，在国庆黄金周举办的“假日楼市”房展会上，多达数十家大大小小的楼盘不约而同打起了价格战，并取得不菲业绩。业内因而希望能出现“银十”。但是，9、10两月的成交量数据统计看来这一目的似乎并未达成。 　　
　　纯商品房成交不如人意
　　“假日楼市”连续４天的交易十分火爆，参展人数和现场预售数量更是创下了近年来的最高纪录。在为期４天的展会中，共有１６万人次进场，预售房产２８６３套，面积为２５万平方米，金额达到了１２亿元。从当时“假日楼市”现场透出的市场信息表明，之前的房价坚冰已经被大面积打破，“银十”似乎有望到来。
　　但差强人意的是，长假过后，网上房地产上每天显示的成交量数目虽依旧庞大，但是纯商品房的日成交套数往往徘徊于４００套～５００套之间，１０月２４日的成交量虽冲破６００套，达到６３３套，但是与去年同期每日成交千套的盛景已经不可同日而语。
　　据统计，９月全市住宅成交量为１６４．７万平方米，较８月的１１９．５万平方米上涨了３７．８％，而这也是自宏观调控以来，上海住宅成交量最大的一个月。而网上房地产数据显示，截至１０月２５日中午１２点，当月本市住宅成交量共为９７．９万平方米，看来很难赶上９月１６４．７万平方米的成交量。种种迹象表明，“银十”大势已去，难成气候。
　　记者连日跟踪网上数据发现，目前住宅市场的成交仍然集中于边郊低价房供应集中的浦东、闵行、南汇、松江、宝山等５个区，这５个区１０月的成交量已经达到６６．７万平方米，占全市成交总量的６８％以上。而且其中又有相当大一部分的成交都集中在房价为４０００元／平方米以下的动迁配套房。 　　
　　１０月供应量增加２倍
　　与成交量相对应的便是全市住宅供应量的骤增，９月全市供应量达到了４７０万平方米，较８月上涨９４％。而进入１０月以来，随着沪上新盘不断上市推出，目前１０月的供应量已经较９月一举上升了２倍有余，如果加上１０月最后一周将要新增的供应量，那么很有可能达到３倍以上。由此可见，全市成交量的增长远远没有跟上供应量的增长步伐，两者之间已经严重失去了平衡。 　　
　　降价才是热销关键
　　银行贷款、工程款等带来巨大压力，在１０月３日开幕的“假日楼市”上，沪上众多开发商赶着年前最后一个大型房展会的机会，无论是在售楼盘，还是即将预售的新盘，纷纷在幕前亮相。而众多开发商为了尽快售盘套现，纷纷使出各式各样的促销手段，可以说，整个房展会根本就是促销手段的大集合。
　　而最亮眼、也是最受公众关注的，永远都是那些价格下降的楼盘。据了解，展会中价格下降幅度超过１５％的楼盘超过了３０个，其中个别楼盘的降价幅度甚至接近３０％，着实令自住购房者心动不已。而这些打出降价标语的楼盘在展会过后，也持续受到了市民的关注。位于普陀区长征板块的金沙雅苑是该区较具代表性楼盘，品质较高，４月开盘时的均价为１１５００元～１２０００元／平方米，而在“假日楼市”房展会中，其价格最低可至７５００元／平方米，一举下滑３０００元／平方米左右，怎能不令人心动？
　　据了解，金沙雅苑一期开盘价仅为５０００元／平方米左右，其后便节节攀高，很多看房者都因１００００元／平方米以上的房价而犹豫不决，其此次降价正好符合购房者的期望。房展会过后，因为该盘价格跌幅加大，一手成交量处于持续上升中。 　　
　　不“跌到位”难有成交
　　黄金周过后的成交数据显示，沪上楼市的成交普遍集中于近郊房产市场，而随着上海中低价配套房的相继推出和交付，它的成交量也在销售面积中占据了很大的比例。市中心卢湾、黄浦、静安等区虽然也各有成交，但是数量都不大，且成交均价出现了下降的迹象。
　　黄浦区本月住宅成交量仅为５７０９平方米，共４５套，其中２７套住宅的均价都集中在１３０００元～１７０００元／平方米的水平上，已２００００元／平方米以上单价成交的住宅只有１套，由此可见，虽然受到宏观调控影响，开发商在推出新盘时已经在定价上作出了较大调整，但是目前的楼市显然已由卖方市场进入买方市场，有自住需求的购房者有了足够广阔的选择空间，而他们在买房时也更为谨慎，往往“价比三家”后才出手。这些购房者的普遍心态是：在今年年底前，上海房产市场必定还会出现新一轮的降价高潮，因而目前并不急于出手，因此目前市中心高价住宅市场的成交情况仍然很不理想。
　　再以长宁区的天山河畔花园为例，该盘５月推出了２００多套精装修房源，价格为２２０００元／平方米，当月售出３套后，便再无成交。记者６、７月份打电话询问时，售楼处宣称不会降价。而在此“假日楼市”上，其单价已调整至２００００元／平方米，而记随后者查阅网上房地产数据得知，截至目前，其已售房源数量仍仅为３套，６月以来的成交量依旧挂零。据住商不动产天山店的经纪人介绍，目前天山河畔花园一、二期毛坯二手房的挂牌价已跌至１３０００元～１４０００元／平方米，与新房差距较大。而同样是精装修房源，紧挨天山河畔花园的仁恒河滨花园的二手房价格为２００００元／平方米左右，目前其在售的二期房源价格为１８０００元～１９０００元／平方米。购房者两相权衡，当然没有必要非要买天山河畔花园的房子了。住商不动产方面认为，天山河畔花园装修房的价格尚未“跌到位”，如果能够降至１８０００元／平方米左右，应该能吸引不少需求者。 　　
　　供求失衡难以避免
　　虽然目前房产市场中的购房者仍以自住为主，但是近来记者在古北、金汇、中山公园等区域发现了少数投资客重出市场，他们往往都是选择那些二手市场中急抛的挂牌房源，因为这些房源与当前的市场价格相去甚远，存在可观的“增值”空间。这一部分投资者普遍认为，将来房产市场会逐步回暖，上述几处租售两旺的区域行情有望看涨，值得进行中长期的投资。
　　而自住购房方面，虽然目前房价已较前两个月有所下降，二手房成交量也已经有所上升，但是成交进度仍普遍较缓慢，买家始终希望房价一降再降，房东则是能挺则挺，不到万不得已，轻易不肯降价。而以目前的市场情况来看，距离房东“返价”仍然有很长一段时间，短期内不太可能出现此种局面。
　　业内人士指出，目前的供应量和交易量已经失去了平衡，市场回暖的时机仍未到来，而随着本月底及未来两月大批新盘的上市，即使成交量在目前的销售进度上有成倍的增长，仍然很难赶上供应量增加的速度。大量新盘的入市，以及上季度供应存量堆积，很有可能导致第四季度的上海楼市形成可售住宅的积压。
　　易居（中国）研发中心的分析师认为，明年上半年，沪上楼市可能会出现房价全面跳水、成交再度萎缩的局面，而在部分供应过度集中的区域里，这一节点还将提前到来。