“社会上所有的行业、企业都要融资。为什么没有人专门谈论其他行业的融资问题，而对房地产业融资有如此多的议论呢？”在11月5日举行的2005中国地产金融年会上，中国人民银行副行长吴晓灵以这样的提问开场，一语击中房地产金融这个业内最热门的“谈资”，也激起了与会海内外数十家金融机构，首创、华远、天鸿等大品牌房地产开发商以及顾问代理机构的热烈讨论。“拓宽房地产融资渠道，开拓房地产与金融共赢局面”成为各方人士的共同愿望。

    房地产融资受关注

    房地产业的发展离不开金融的支持。从1998年以来，为配合住房商品化改革，中国人民银行出台了一系列信贷政策。房地产业在短短的几年内迅速发展的原因，就是银行住房抵押贷款政策的跟进。

    吴晓灵说，人们对房地产金融的特殊关注原因有三：第一，房地产业关系人们的安居条件；第二，房地产是产业链较长的行业，对经济发展的带动力很强；第三，房地产生产周期长，资金需求密集和最终消费者支付积累需要一个过程之间存在着矛盾，即存在资金需求与供给的时间差。解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。

    建设部政策研究中心副主任秦虹认为，对房地产融资多元化的关注，是房地产业逐渐成熟的表现。融资多元化渠道的实现将有助于房地产业本身结构的升级，对其开发方式也会产生很大的影响。应该说房地产金融存在着巨大的发展机会。

    “房地产业的明天，关键是土地，冷热在金融。”中国房地产协会副会长顾云昌引用了一句业内名言来说明房地产业与金融业的关系。他表示，目前一方面需要给开发商增加融资渠道，另一方面需要增加百姓的投资渠道，这将对房地产业的发展具有决定性的意义。

    加大股本融资是大势所趋

    无论是今年3月17日中国人民银行调整商业银行自营性个人住房信贷政策，还是8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》，都给房地产市场带来了很大震动。吴晓灵表示，目前我国房地产金融的问题主要的不是房地产信贷政策的松紧，而是以下两个主要问题：一是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上；二是住房货币化的改革尚未完全到位，在住房货币化和最低生活保障的关系上尚未找到一个完善的解决办法，从而影响到住宅商品的有效需求能力。应该在既定的收入分配格局下分析市场的有效需求和各种融资方式的有效性。

    “房地产业融资渠道的单一，无论从开发商来讲，还是从银行体系来讲，都造成了非常大的负担，也同时蕴含非常大的风险。所以‘房地产融资多元化’的呼声非常高。”中国证券市场研究设计中心总干事王波明如是说。

    房地产金融不仅指房地产信贷，它应该包括为房地产发展的所有融资方式，股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资。吴晓灵表示，随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中，提高开发商的股本融资比例是大势所趋。她表示，普通居民进入购房市场得益于住房按揭贷款的推行，但如果住房抵押贷款处理不当，会带来相当大的风险，美国20世纪80年代的储贷机构危机即是例证。

    拓宽直接融资渠道

    吴晓灵坦陈，由于我国房地产商的股本融资渠道还没有放开，其后果是千军万马挤上市融资一条路，上不成市就把融资的任务完全压在了银行身上。但银行承担房地产开发的风险应有限度，否则会危及金融稳定。银行信贷与直接融资的区别在于，直接融资是现实购买力的融通，能提高资金配置的使用效益，因而在中央银行因宏观调控的需要调整房地产信贷政策之后，拓宽直接融资的渠道是当务之急。

    如何拓宽融资渠道，吴晓灵表示，在当前房地产开发商公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融资是值得探索的道路。《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中200份合同的规定和今年10月28日通过的《证券法》修订稿中“向特定对象发行证券累计超过200人”为公开发行证券的规定，为私募信托基金和私募股票、债券留下了空间。私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。但同时，由于对私募基金尚没有相应的法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，也蕴藏了较大的市场风险。

    “近年来我们每周都会接待一批境外来的投资银行和开发商，我们一起探讨的就是发展REITs项目。”首创集团董事长刘晓光说。

    他所说的REITs，是指房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs在欧美的发展比较成熟，但在内地，到目前还没有一支真正的REITs上市。在本次地产金融年会上，“中国发展REITs的市场条件和商业机会”的话题吸引了专家、官员和众多业内人士的极大热情，他们大多表示看好REITs。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、监管和人才三个方面存在瓶颈。

    吴晓灵也表示，公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

    她同时表示，希望目前进行的股权分置改革和新修订的《证券法》的实施能够加快这一进程。来源：经济日报