东方网11月12日消息：大约是去年冬季，在上海举办的中国住交会上，上海房价如火箭般的蹿升令北京的开发商们羡慕不已。今年三月，记者到上海采访时，一个新闻同行拍着胸脯保证，如果能找来资金就能让你年内在上海楼市赚翻。那时，谁手中有房源谁就能发财。然而，让许多炒房客大跌眼镜的是，时隔不到半年上海楼市却由“红”变“绿”，一些炒家忙不迭的砍仓出货，普通老百姓捂紧了自己的钱袋，开发商们原准备抱团取暖的价格同盟则在坚持了几个月后开始瓦解，房价也在一片看空之中逐月下降。而在北京，房价并未像上海楼市那样作出下降调整，而是依然坚挺向上，1至9月的平均房价居然同比增幅达到了24.7％。这使不少曾看空北京楼市的人，对自己的判断产生怀疑。
　　上海:楼市泡沫渐退
　　对于上海楼市的炒家来说，第一顿“杀威棒”是来自各商业银行的叫停“转按揭”。其时，上海楼市正被炒家们炒得天翻地覆，首付二成的购房按揭实际上将炒家的资金放大了五倍。这种有点类似期货交易的盈利模式，使炒家可以用20％的资本金去博总房价涨升的利润空间，然后在“转按揭”的游戏规则下，由下一个炒家接手资金“接力棒”。这样一棒接一棒地传递下去，房价泡沫也随之越来越多。最初的房价上涨一旦衍生出市场参与者普遍的涨价预期，就会使市场投机盛行。因此客观地说，上海楼市前一轮的猛涨并不完全取决于实际消费需求的购买力以及市场供应量的多少，而是很大程度上取决于资本在逐利过程中的流动方向。一个上海炒家曾这样向记者表示自己的不安，想出停止转按揭这一招的人，肯定是特别熟悉炒楼操盘技巧的人，如果仅仅是在流转环节上开征新税还不足以要炒家的命，但要是切断了炒家的资金退出通道，那就别想再玩下去了。
　　在炒楼路径基本上被封杀的情况下，一些炒家被迫忍痛抛售止损，另一些则准备长期“抗战”。据说，曾有一段时间上海各家电商店出现了大宗购买低档家电的情况，有的买家出手就是购买十几部空调，各种便宜的家具也是这些买家的最爱，想来是用以作为出租房的“道具”与“布景”。与此同时，上海住宅租赁市场也出现房源增多租金价格下行的市况。
　　对上海开发商而言，曾令他们狂喜不已的市道仿佛是昨日梦幻，人们对房价预期一致地看跌使市场需求极大萎缩。十分低迷的成交量与仍然高挂的房价，虽一度成为开发商们与购房者比拼耐力的一道奇特景观，但这种市况并未维持多久。从8月份以来，上海平均房价连续三个月的环比下跌，使得房价逐步走低的趋势基本形成。面对市场供应量的成倍放量而成交却依旧清淡的局面，即使再自信的开发商也不禁心里发毛。于是，降价从个别楼盘开始，最终演化为开发商群体的共识:谁先降价谁主动。许多大开发商的高层管理人员迫于销售压力频频“跳槽”，这意味着以前的许多营销策略已不太为市场所接受了，购房者需要的是开发商真金白银地降价让利。据最新的民意调查显示，44％的被调查者认为，此次市场下跌趋势将持续至明年年中，28％的人认为调整要到明年底，只有21％的人认为今年底市场或有转机。这表明，人们对市场的基本预期仍十分看淡。
　　尽管降价促销，能放大成交量，使开发商获得宝贵的现金流，但由此引发的问题也同样令开发商们头痛不已。如上海某楼盘初始销售时均价卖到将近12000元/平方米。10月“黄金周”过后，这一楼盘再度推出一批房源时，价格调整到了7500－9000元/平方米左右。仅几个月的时间就降了30％，招致众业主的不满，纷纷要求退房。在众多要求退房的人中，以投资购房者的心情最为急切。业主们与房地产开发商争执最为激烈的问题是，开发商应如何履行当初承诺的“差价补偿”条款。在开发商看来，房子与其它商品没有本质的区别，假如你买了一台电视，明天降价了，你总不能抱着电视找商家退货吧。而业主们却觉得，当初买你的房是因为你承诺可以差价补偿退房。在上海楼市目前一致看空并且“跌跌不休”的市况下，房价下跌套牢投资者的情况并不罕见。有关降价退房的话题在网上引起了热烈讨论:“爽死你们了，叫你们炒房，叫你们买！房子涨价了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有这样便宜的事情？”一网民幸灾乐祸地发泄道。另一个流传更广的“温州美女炒房客被套自杀”传闻，则令人多多少少地感受到了市场的残酷。
　　近日，有消息透露，上海有关部门正在研究之中的加税方案还将继续加大对市场税收的力度，二手房交易将征5％的营业税、20％的个人所得税、20％的土地增值税以及4％的附加税。如此方案得以实施，则意味着一套房子即使没有利润，也可能要交9％的税，而有利润的房产，税有可能占到利润的50％！以眼下市况看，若此类税种一旦开征，炒房人即使平手推出手中的存货，想不赔钱都难。上海一专家甚至预测，目前上海处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此周期应该长达2年以上。从总的情况看，在年内上海房价跌势的确立已是十分明了，楼市的调整仍将以房价的下行为主旋律。
　　北京:市场调整在延续
　　与上海楼市“跌跌不休”形成鲜明对比的是，北京房价的拒绝下调。自今年5月以来，北京平均房价月环比基本上是涨跌互现。业界人士较为一致的观点认为，由于北京的房地产市场既缺少炒楼的商业氛围，也没有炒作的市场环境，因此价格泡沫相对上海要少些。
　　一位购房者告诉记者，他刚买不久的一套新房，由于不是很满意想出手卖出。尽管当时的房价已比自己最初买时每平方米要多出1000多元，而且也有人想买，但因北京的商业银行基本上不做像上海的那种转按揭业务，因此你如果要卖的话，只能付完全款拿到产权证，下一个卖家才能用产权证作抵押贷到房款，然后再付给你房款。这样的话，且不说找到能一下付全款的买家本身就很难，即使这中间有价差也会被各种税给“吃掉”不少。当然，也许这里有些技巧可以规避部分税费，但普通人在北京要想炒房真是很不现实。
　　总的看来，在缺乏短期套利资本“光顾”的情况下，北京房地产市场购买力大体上与真实需求相吻合。除了本地居民的消费需求外，北京市场也有一批山西“煤老板”的投资性购房。但与上海炒家不同的是，这些投资性购房大多以出租获取稳定收益为主，因而对房价的影响不像上海炒家那样大。
　　据北京市统计局的数据显示，今年1－9月，北京市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格为6758元/平方米，同比上涨了1177元/平方米，涨幅为21.1％；其中9月份，全市商品住宅期房预售均价6898元/平方米，比8月份上涨了78元/平方米，涨幅为1.1％。
　　从这一组数据中我们看到，自今年5月国家实施房地产宏观调控以来，北京商品房价格走势依然在高位运行。据业界人士分析，北京房价今年前三季度仍继续走高的原因在于，上半年市场的新盘放量中，高端产品占到了相当的比例，房价的内部结构发生变化，从而拉升了房价。其次，2004年下半年至2005年初北京房地产市场供给出现一定的阶段性断档，市场主销产品多为各项目的后期产品，因此其价格也有了一定程度的上浮。另外，对于政府所采取的控制房价的诸多手段，目前北京市场还没有显现出较为敏感的市场反应。这是因为北京市场一直有着庞大的需求量做支持，个人在经营和投资房产行为方面较上海还有着很大的差距，因此对政策的敏感度也相对较弱。尽管今年前三个季度，北京房地产市场价格同比仍有较大增幅，但有一些市场的新变化值得关注。
　　其一，个人购房意愿有所下降。据北京市城调队日前公布的数据显示，受房地产宏观调控政策影响，北京市商品住宅、期房预购降温，1－3季度居民人均居住支出同比下降7.1％，而在此期间，北京居民人均可支配收入增长12.5％，人均消费支出则增长8％；
　　其二，房地产投资增速大幅回落，商品住宅新开工面积和商品住宅期房批准预售面积同比也出现较大幅度的下降；
　　其三，商品房交易数量总体同比下降，这其中现房交易量却同比上升，而期房交易则呈现较大幅度的下跌，这意味着人们的购房行为趋于谨慎。
　　从以上三种市况的出现来看，尽管城市居民购房意愿和市场实际交易量同比均有所下降，但房地产开发投资和市场供应量的减少却与市场需求的下降形成“对冲”，致使北京房价总体仍维持在高位运行。据一业内人士分析，去年“8·31”过关项目(土地协议转让的开发项目)理应有不少在年内上市，但由于市况较为淡静，一些项目或是在产品定位上做些修改，或是放缓上市节奏，使得市场供需暂时保持平衡。不过，目前新盘推出有加速的趋势，预计在第四季度，市场供给会有一定的放量，北京综合房价上升的势头将会有所遏制。按照北京市官方部门的判断，就目前投资和市场的情况、资金走向和个人消费意向来看，北京房地产市场仍处于调整期，一个明显的例证是，今年9月末，北京商品房空置数大幅上升，其空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1％，其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3％，因此北京房地产调整期仍将持续，这个调整期究竟将持续多久还有待观察。