商务部牵头撰写的《全国商业地产运行报告》尚在等待国务院的批复，紧缩了两年的商业地产信贷已经露出了“解冻”的迹象。２００４年１１月初，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法》被下发到北京、天津、上海等７个一线城市的地区分行。

　　就在这份文件下发之前，农行已经初步解冻了商业地产的开发贷款。同时，建行、中行也正在就解冻商业地产科目贷款（包括商业地产开发贷款和按揭贷款）进行研究，经历了两年融资煎熬的商业地产，终于等来了久违的甘霖。

突如其来的解冻

　　对于北京第三极文化主题商场的销售总监李久军而言，１１月的“幸福”来的有些突然——进入１１月，该项目的销售量较前几个月呈现出快速的上涨趋势。

　　实际上，李久军有些突然的幸福来自于农行一项新的商业贷款政策，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法》（以下简称《办法》）的低调执行——允许投资者以购买的经营性物业作为抵押，向农业银行申请按揭贷款，并以日后形成的经营收益还本付息。据悉，其还款周期可长达到１０年。

　　显然，此举无疑增强了商业地产的购买力。“新成交的客户当中有相当的比例都是在使用这个贷款，至少有三成以上。”李久军告诉记者。

　　这样“优惠”的信贷政策，商业地产的开发商已有两年多没有享受到了。自从２００３年国务院批示严格控制商业地产科目贷款之后，包括农行在内的国有四大行以及商业银行不仅全面收紧了商业地产的开发贷款业务，而且还取消了所有优惠的“按揭”业务。

　　“审批一个商业项目的按揭贷款要接近一个月，即便批准放款，偿还的周期最多也就是５～７年。”一位地产商向记者回忆道。这样的信贷政策让购买力大为衰减，再加上开发贷款“收得更紧”，迫于资金链的压力，这位地产商甚至动过将项目转手的念头。不过，他现在终于熬到了信贷政策“解冻”的前夜。

　　现在看来，两个月前商务部调研组做出的结论更像是这次信贷松动的前奏。当时，商务部调研组成员王永平在接受记者采访时表示，商业地产过度占压银行贷款余额的现象已经基本缓解，而导致国务院批复紧缩商业地产信贷的“ＳＨＯＰＰＩＮＧ　ＭＡＬＬ占用银行３０００亿资金”的报道，在调查中也并未得到证实。商业地产信贷走向解冻，似乎在那一刻就已注定。

共同的利益链条

　　就在农行低调执行《办法》的同时，记者从建行、中行获悉，这两家银行也正在研究“解冻”商业地产科目信贷的问题，并且“不久就会有结果”。究竟是什么让银行如此集中地对商业地产科目信贷“解冻”呢？

　　记者了解到，在农行放开商业地产按揭控制之前，其商业地产科目的开发贷款就已放开。一位农行相关业务负责人对记者说：“银行如果在放开开发贷款的同时不放开按揭贷款，银行的已放出的开发贷款风险会非常大”。言外之意，当开发贷款随着房产出售“变成”购房按揭贷款后，银行也就“安心”了。

　　２００４年中期，当时对商业地产科目贷款严格的控制下，ＣＢＤ某商业项目仍然得到了民生银行的商业按揭贷款。记者随后从该项目开发商处了解到，该项目之所以能够在严控之下得到商铺的按揭贷款，很大一部分原因就是由于该项目在开发贷款中，除了中国银行之外，有相当的比例来自民生银行。

　　显然，按照前述农行负责人的逻辑，正是出于防控风险的目的，民生银行才向这一项目提供了按揭贷款。实质上，银行提供了开发贷款的同时，就和开发商拴在一起，与地产商成为了一条绳上的蚂蚱。

融资、经营模式都需变革

　　记者从几大银行获得的消息表明，商业地产贷款的全面解冻现在看来似乎仅仅是时间问题。但在解冻之后，商业地产带给金融系统的风险仍不可忽视。然而，要彻底根治风险，一方面要对商业地产的融资多元化进行有益的探索，另一方面，现有的商业地产运营模式也应该有所变革。

　　在已经上报国务院等待批复的《全国商业地产运行报告》当中，已经明确了商业地产对于金融系统造成的风险是由于融资渠道过于单一造成的，因此，多元化融资渠道的探索已经非常紧迫。据了解，在这份报告当中，商务部特意提到了ＲＥＩＴＳ，并建议国务院早日开放这个金融产品市场。

　　王永平告诉记者，该报告目前尚未得到国务院正式批复。不过，记者从银监会政策法规部副主任李伏安处获知，目前银监会非银司正在制定的新的信托业监管政策当中，已经考虑并涉及到了ＲＥＩＴＳ的内容。这或许是一个积极的信号。

　　在多元化融资的同时，商业地产的运营模式也应有所变革。第三极总裁欧阳旭指出，从投资者的角度来说，如果项目租金收益不明显，甚至不到住宅投资普遍标准８％的话，将会陷入既贴补收益不足带来的空缺，还需支付银行按揭的双重夹击的尴尬境地。对于商铺投资者和银行而言，都将意味着资金链的风险。

　　《全国商业地产运行报告》曾向国务院做出建议，要逐步引导商业地产开发向持有型模式转移。这显然是最理想的模式，但在目前的市场条件下，尤其是中小地产商居多，且融资渠道不畅的情况下，实现所有权与经营权的分离，保证投资收益，对于银行和投资者而言都是防范风险的现实手段。

北京最大规模国有土地将开始交易竞价

业界认为，交易价格难现新高

　　１１月２１日，北京有史以来最大规模的国有土地使用权交易将进入竞价的关键时刻。从北京市土地储备中心宣布将有２０块国有土地集中投放土地市场时起，地价又成了业界一项热门的“猜谜游戏”。

　　然而，备受业界内外瞩目的“广渠路３６号”地块（即吉普车厂地块）却因受阻“交通评估”而不在本次入市交易的土地之中。而获准入市交易的土地均在城八区之外，记者从万达、富力、首创、城建、保利等几家地产商处了解到，他们对于这２０块土地的兴趣远没有对清河地块那般浓厚。业界也普遍认为，在本次土地交易中，交易价格将难现新高。

地产商热情不高

　　１０月３１日，北京市土地整理储备中心一举推出２０宗土地公开入市，并宣布其中的１９宗挂牌地块将于１１月２１日同时开始竞价。数据显示，此次推出的２０宗国有土地总用地面积为２１６．０５公顷，其中建设用地面积１４１．８９公顷，总建筑面积约１８０．４９万平方米。从地块数量上来看，这无疑是北京市自实行国有建设用地招、拍、挂制度以来，同时推出地块数量最多的一次。

　　与今年年中“新地王”清河地块公开拍卖之前争相竞价的热闹场面相比，绝大多数开发商对此次竞价的反应相当平淡。

　　记者从首创集团内部获悉，该集团现在关注的地块主要是“怀柔区庙城镇政府北侧旅游配套项目用地”、“怀柔区富乐大街南侧住宅项目用地”这两块土地，其原因与首创集团负责怀柔新城１４平方公里的土地一级开发有关。由于尚未有其他地产商对此地块表示兴趣，因此，首创集团在这两块土地上遭遇阻力的可能性不大。

　　而向来擅长通过“招、拍、挂”拿地的顺驰置地则明确表示，此次挂牌交易的２０块土地质量都不太高，与顺驰的要求相差甚远。按照顺驰目前获取土地的标准，一是要求土地位于城区，二是要求地块的规划建筑面积不少于１０万平方米。显然，按照这样的标准，本次入市的土地当中确实没有太多符合顺驰口味的土地。

　　与顺驰在清河地块“斗法”的富力集团，出言同样谨慎。“我们现在不方便透露是否参加２１日开始的竞价。”富力（北京）的一位高管告诉记者，但他却明确了富力方面的拿地标准，一定是７通１平的土地，且位于城区或城区附近，富力才会出手。

　　万达、保利、复地三家地产商更是明确表示，不会在本次土地交易中参与竞价。今年重新构建华北市场的世茂集团也表示，相比之下，他们更关心即将入市的吉普车场地块。诸多地产商对本次入市土地所表现出的热情，似乎已经注定这次土地交易，将难以创出地价的新高。

 蓄力等待“新地王”

　　对于２０块土地的冷淡态度，地产商似乎是在为即将入市“广渠路３６号”地块积蓄力量，业界普遍相信，“广渠路３６号”地块又将是一场激烈的土地争夺战，地价超过目前的清河地块几乎已经板上钉钉。

　　记者从有关渠道了解到，按照原计划，“广渠路３６号”地块应该出现在本次投放到市场交易的土地当中，但是由于北京市交通委在对地块评估时认为该地块日后对于区域交通形成的压力过大，因此建议削减一定的规划建筑面积。有消息称，削减的建筑规模可能在７万平方米左右，但土地储备中心方面拒绝对此做出正面答复。

　　尽管目前“广渠路３６号”尚属于“即将入市”地块，但其在地产商那里受到的关注远远超过目前正式交易的所有２０块土地。国美地产业务发展总监陈云峰告诉记者，集团对于这块土地有很大的兴趣，应该会参与这块土地的竞价。不过他同时承认，由于很多地产商看好这一地块，因此，成交价格肯定会比较高。他甚至预测，最终的成交价可能达到４０亿元的天价。

　　除国美之外，富力、珠江两大地产商也都对此块土地兴趣浓厚。由于这两个集团在广渠路、双井一带都有规模相对较大的已建成楼盘，因此，对于这块土地的渴望都十分迫切；而败走清河地块的顺驰置业，在土地储备的压力下，也将介入此块土地的竞争。现在看来，“广渠路３６号”地块将要上演的争夺战绝不亚于“清河地块”。

新闻背景 　清河地块争夺战

　　２００５年８月１日下午３时，北京土地市场公开交易以来，挂牌出让的最大地块在北京国土局开始竞价。最终，华润置地以２５．６５亿元的天价击败其他竞争对手赢得该地块，而此前志在必得的顺驰置业，最终败走清河。

　　当时，有华润、顺驰、富力、城建、珠江、国融、北辰共七家地产商参与了最终的现场举牌竞价，经过３０多轮的举牌之后，清河地块的价格已飙升８．６５亿元。清河地块是原三家毛纺企业用地，规划建筑面积约７０万平方米，挂牌底价当时就已达到１６９８８６．４６万元。来源：中国经营报