传统销售旺季“金九银十”似乎给僵冻的上海楼市带来了一丝暖意。在持续几个月的低迷期后，上海楼市成交量近来出现了一个小小的“井喷”:有关数据显示，10月份上海新盘共成交16027套，总面积近172万平方米，其中住宅成交13282套，共144.2万平方米。住宅成交面积比9月份的128万平方米上涨近12.6％。而进入11月份，上海楼市住宅日均成交量在700套附近，比低迷期的300套左右翻了一倍多。面对着成交量的回升，不少业内人士显得很兴奋，认为目前上海楼市价格已经从前期的大幅跳水开始进入稳定期，而成交量在未来将进入恢复期。
　　但中国指数研究院(华东分院)副院长陈晟并不认同这个观点。他指出，从近几个月上海楼市的成交结构来说，配套商品房占了较大比重，而市场化供应的楼盘尤其是普通住宅销售量表现一般，因此，现在还不能说上海楼市出现了全面回暖。数据显示，上周上海全市商品房成交量为55.4万平方米，环比增加15.92％，其中动迁、配套商品房共成交22.3万平方米，环比大幅增加38.97％，占据了半壁江山，而普通住宅成交量仅为21.4万平方米，环比下降1.61％。更值得注意的是，在经历了9、10月份市场短暂反弹后，上海楼市普通住宅成交量已经连续四周出现下跌。易居中国研发部经理郑翎昀认为，近几周普通住宅的周成交量一直徘徊在20多万平方米，按此计算月成交量难以突破100万平方米，属于比较低迷的局面。
　　这种成交量的结构性尴尬还体现在单个楼盘成交量排名上。11月4日－11月10日上海楼市住宅销售面积排名前10位的楼盘中，普通住宅项目只有4个，其他为动迁配套商品项目，并且这些动迁、配套商品房成交量占据了前10强中的77％左右。而到了上周，普通住宅的表现更加惨淡，进入住宅销售面积前10位的普通住宅项目只有两个，其余均为动迁配套商品房项目，而且这“两房”的成交量占据了前10强94.6％左右。
　　正是通过对成交量结构性的分析，让我们在楼市“回暖”表象的背后，仍然看到了普通住宅市场目前的销售困境，而这一部分，却是市场化供应楼盘的主力军。专家指出，上海积极推进实施动迁、配套商品房“两个1000万(平方米)”项目，带动了当前市场成交量数字上的上升，但这并不能解决当前市场的供求矛盾问题。上海房地产近年来的持续旺盛，吸引了大量的资金进入投资开发，供给方面非常充足，“两个1000万”项目的实施则进一步增加供给量；但随着宏观调控的实施，抑制了房地产市场的需求，购房者观望情绪浓厚，加上过高的房价让很多购房者的确“力不从心”，需求由旺转淡，供求出现了不平衡的局面，这种局面不会在短期内扭转。因此，尽管表面上上海楼市成交量有所回升，但这并不代表市场出现了“回暖”，上海楼市实际上仍处在下降通道之中，潜伏的危机并没有得到消除。
　　网上房地产的数据显示，截至11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，按此计算，仅目前的供应量就需要将近1年左右的时间才能销售完。来源：中国证券报