年底的上海房地产价格回落，涌起了一股不小的退房风潮。有意思的是，珠三角地区的深圳、广州，这些多年来声称“楼市平稳发展”的城市，房价却在9月后有较大幅度的上涨
　　“逆市而动”，意料之中还是出乎意料？
　　吴焰：房地产市场的“金九银十”，在长三角地区，今年却遭遇寒冷，成了“低九迷十”。但这种“低九迷十”现象，显然有区域性，因为在珠三角，尤其是深圳，这个多年来一直处于房价风平浪静，且与北京、上海、杭州等大城市房价有较大落差的地区，却在9月后出现异动，甚至有媒体称之为“暴涨”。这种“暴涨”，究竟是有价无市，还是确有其事？
　　韩建清：楼价升温是存在的。深圳市国土资源和房产管理局的一份资料显示，2004年的深圳市住宅平均价格为每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均价格为每平方米6912元，如果单论11月的话，这个数字则达到每平方米8328元。
　　此外，广州、东莞、珠海等珠三角各城市的房价最近皆有明显升温。广州珠江新城的一个楼盘，据说一个月前开始悄悄搞内部认购，每平方米9000元，前几天正式推出时，每平方米上涨了1000元。
　　吴焰：说“异动”，有两层意思。其一，全国楼市一片低迷徘徊，以深圳、广州为代表的珠三角地区，却开始升温，这里边有什么特别含义？
　　其二，珠三角地区一向被视作房地产无泡沫或小泡沫的楷模，尤其与长三角等地区疯狂的房地产市场相比，备受好评。
　　今年4月，本报发表的一篇名为《珠三角vs长三角：十年房价为何此“消”彼“涨”？》分析文章，可以说是最早关注到两个经济发达、百姓富裕的两大区域10年来在房价上的迥异现象。10年中，长三角房价不断攀高，产生“泡沫”；珠三角却从1993年的高点回落后，一直保持平稳。2004年，广州人均收入16884元，与上海差不多，而深圳人均收入高达27596元，应该说更有能力买房，但今年一季度时，广州、深圳商品房销售均价基本稳定在每平方米5660元、6037元水平，与温州的9278元、上海8627元、杭州的7210元有相当的距离。
　　现在，“典范”出现了“异动”，它引起的“意想不到”以及反响，不知能否说是在意料之中。
　　“逆市而动”，市场需求还是内部炒作？
　　韩建清：广州的人均GDP以及人均可支配收入名列全国前茅，而房价远低于温州、上海、杭州、北京、深圳，因此，广州楼价有上升的空间。一有风吹草动，炒楼者们就要念叨这些，以此为涨价找理由。这是广州房价上涨的一个大背景。
　　具体到这次楼价上涨，有人分析是200亿元炒楼资金流向珠三角，造成房价反常，一路高歌猛进。关于长三角炒楼资金进入珠三角，是一个让人弄不明白的事情。有人查到了“200亿元资金进入珠三角”的源头。据说此言出自一位美亚置业集团深圳海外部经理。该经理说，此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳。而一位温州人深圳购房团的成员更认为，200亿元是个保守的估计。
　　吴焰：这两个人的身份，很耐人寻味啊。
　　韩建清：所以很多人都倾向认为，这“200亿”的说法，是房地产业界放出的风声。有专家对200亿元炒楼资金的消息提出质疑。广州房地产专家韩世同认为，上海的炒楼资金现在正被大量套牢，自顾不暇，哪有闲工夫去“奔袭”深圳呢？
　　也有房地产商联手操纵价格的因素。在广州，据长年报道房地产的一位记者观察，几大房地产商现在正在联手升价，并且保持同一步调。在广州市区一般地段的房价，几大房地产商以前价格大致在6000元左右，但现在统一调到7000元。所以人们说，现在房地产商的利润又升高了。
　　而政府方面更愿意认为，主要是开发商采取拖慢节奏、延迟销售等手法人为炒作拉升楼价，以及产品结构集中在中高档楼盘，因此才会出现楼价逆势上扬的现象。比如，一个楼盘本来共有1000套房，但开发商每次销售只拿出100套房，并且提前几个月搞认购、登记活动，造成供不应求的假象，客观上加剧了市场恐慌。
　　吴焰：听你的意思，这种“异动”可能还是一种人为假象？
　　韩建清：有这种可能。前段时间有则报道说，对于今年以来广东房价的上涨之势，广东省房协会长陈之泉认为“有人为因素”：个别发展商与媒体合力炒作“唱涨”。何出此言？有地产商在一个记者云集的会议上公然说：“我们第一是替银行打工，第二替媒体打工，第三替员工打工。楼价上涨，一定会使银行、媒体、员工共赢。”业内人士一针见血地指出：大地产商是一些地方媒体的广告主要客户，这些主流媒体有关房地产的新闻报道往往是以“服务”为主，为地产商的销售服务，为涨价提供舆论支持，与市场行情有一定距离。
　　吴焰：传媒业中市场化程度最高的珠三角纸质媒体，今年的广告业务量大幅下滑，其中一个重要原因是房地产广告锐减，与这有关系吗？
　　韩建清：有关。据说，多家媒体的房地产广告量下降50％以上。这也就是为什么国家政策一出来，反对的声音似乎很强、支持的声音很弱的原因。实际情况是，反对的声音很快能够以各种形式见诸报端，而赞成的声音较少传出来。再比如，今年以来建材价格走低，却没有人出来分析这一促使房地产价格走低的因素，大家好像集体“忘记”了这个因素。这也应验了人们说的一句话：房地产调控措施出台后，不仅仅是房地产商与中央的博弈，不少媒体也加入了这个行列。
　　吴焰：长三角早些时候的类似“涨跌口水战”、“有无泡沫论”背后，也都是不同利益主体的博弈。利益各方从各自立场出发，当然有不同的解读与期盼。楼市缺少科学判断，缺少标尺，也使房地产市场总是“雾里看花”。“公布楼盘开发成本价”的呼声喊了多少，至少仍阻力重重。
　　韩建清：有时候，连“权威”都可能出现不同声音。比如广州的房价到底是降还是升，我看到就有两种说法。10月中旬，由广州市建设委员会、市统计局、市国土房管局、市物价局联合编制、统计的2005年三季度广州市十区房地产价格指数显示，广州房屋销售价格保持上升趋势。三季度，广州市房屋销售价格同比上升4.3％，升幅比上季度回落1.6个百分点，环比上升1.0％。他们得出的结论是：广州市房价基本平稳，未出现大幅波动。这是到目前为止，我们可以看到的最权威的数据。
　　但是，前几天广东本地一家媒体又称，目前广州市楼价处于1998年来的最高点。这家媒体称引用广州市国土房管局有关负责人的话说，广州市房地产曾在1993年达到最高点7568元/平方米，随后一直跌到了1999年的最低点4787元/平方米。2000年开始楼市开始触底回升，近两年的涨势更是不止，楼价一再攀高。今年10月份，广州市十区新建一手住宅的均价为5597元/平方米，老八区则达到6250元/平方米的高位。当记者询问一些房地产商时，得到的回答是，升了18％。这种暴涨的声音，一直在民间流传。
　　吴焰：听上去，这两种说法似乎都有根有据。
　　韩建清：是啊，现代发达的资讯，充斥了真真假假的消息，让百姓们难以判断。人们强烈呼吁，主管部门在加强监管的同时，应公开更多信息。每宗土地的购买者、投资金额，每个楼盘的成交金额、成交数量等数据，公众可以在第一时间内上网获悉。信息透明了，人们自然就有了理性的判断。目前，政府方面已有行动：从明年上半年起，广州市民买楼必须通过广州市房屋管理系统的网站上网签订购房合同，房管部门将在网上对售房过程全程监控。
　　“暴涨”，“理性”消失还是昙花一现？
　　吴焰：也有一种说法认为，导致这次深圳、广州等珠三角地区房价上涨，与近几年这一区域房地产用地“停供”以及“地根紧缩”有直接关系。是一次供求关系上的一种调整。
　　韩建清：这是房地产商鼓噪的一种说法。房地产商放出风来，说政府供应的土地，多属周边地区，市区内部的土地供应量不断减少，所以市区楼价一定会涨。但广州市国土房管局已经明确表示，政府明年将会增加土地供应量，除在市区外围政府积蓄了大量土地外，市区内一大批前置审批用地、回收的闲置用地、烂尾地等也将加入供应行列，明年广州土地供应量充足，不存在地荒、楼荒的可能。
　　吴焰：人们在评说珠三角房地产时，往往爱用两个字———“理性”。你觉得，随着这轮房价的异动，是否意味着“理性”正在逐渐消失？
　　韩建清：不会。一方面广州房价超稳定，百姓理性入市不可小视。经历了上世纪九十年代万元1平方米的高价后，加上相邻的香港楼市的惨痛经历，广州百姓买楼相当实际。而从政府层面看，其调控能力在房价超稳定中也是功不可没。比如，在郊区建设大型的居住小区，拉开城市框架，并且本来就不大的广州还加快了地铁建设，建设通往城市外围的高速公路，与拉开城市框架相配套。政府的意图是，控制城市生活成本，吸引大批人才前来创业、安居。为此，广州还提出了“两个适宜”：适宜生活居住、适宜创业。
　　吴焰：当然，在全国其他地区出现了楼价居高不下的状况下，珠三角的稳定房价，可能恰恰又成了一块投资、投机热土。
　　韩建清：正是这样。面对国内大城市中性价比最高的房价，民间资本的嗅觉非常灵敏。很多人看中广州的房子性价比高，不仅好租，也有升值潜力。一位新疆的朋友，托人在广州买房子用来投资，“因为广州的房子便宜，容易出租”。
　　吴焰：从某种程度上说，这也提高了对商品房的需求量。
　　韩建清：尽管，我们前面已经分析了这轮异动中存有某些“人为因素”，有“非理性”一面，不过，从暴涨过后的政府举措来看，前期被人称道的“政府调控能力”，在珠三角还是保持着的。
　　比如，前面提到的“200亿元炒楼资金”，不管其信息的真实性如何，“200亿元”还是引起了政府有关部门的高度重视和警惕。当新开楼盘楼价冒出暴涨之势，11月15日，深圳市国土资源和房产管理局立即发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，祭出了4条措施———禁止囤积房源；禁止“分期”销售；禁止炒卖楼花；禁止私签“认购书”———环环相扣，对销售环节的监管形成了一个闭合的规范监管系统，被舆论称赞为打出了一套调控楼市的“组合拳”。
　　吴焰：对深圳市政府的这种快速反应，长三角许多政界、学界人士的评价都较好。普遍认为，一是及时，对引发此次暴涨的非正常因素，迅速反应，消除市场恐慌；二是有针对性，4条措施应该是比较到位的，可以较好地规范房地产销售市场。这可能也汲取了其他地区的教训。
　　韩建清：今天，距这个《通告》颁布整整一个月。尽管还没有让人信服的数据来评价深圳的政策效应，但毋庸置疑，百姓的心理上有了一丝平静与安慰，对炒家们也是一个制约。从消除市民对楼价急升的恐慌上看，深圳出台的政策，功效是明显的，对保持房地产市场的稳定尤为关键。
　　珠三角的“异动”会不会影响长三角？
　　吴焰：上海、杭州、南京、宁波等城市，是这段时间受调控影响房地产较大的城市。11月份，上海商品房平均跌幅领全国各大中城市之首。因此，深圳房价出现暴涨的消息传来后，在这些地区的开发商、老百姓乃至一些政府官员中，引起了一些波动。有的人认为，这是个信号，意味着长达一年之久的宏观调控影响开始有所减少，因此对岁末年初的房地产行情走势充满了乐观。广东当地的人是否也这样研判呢？怎么看待珠三角房地产业今后一段时间的走势？
　　韩建清：有人认为，7月份广州房价开始上涨，是因为房地产市场到7月开始适应新的政策，也就是说，政策效应到了末端。
　　广州市房管局一位负责人近日表示，广州房地产市场近几年来保持了平稳健康的发展态势，但根据现时期的物价上升水平以及经济发展水平，广州房价有正常的上升空间。
　　有地产专家预测，广州楼价每5年是一个周期，从1997年开始至2003年，广州楼价一直呈下跌趋势，去年楼价开始出现上升势头，目前已经创下了历史新高。这位人士认为，明年不一定下降，但再过两年肯定要降。
　　我也想知道：长三角明年的房地产走势会怎样？
　　吴焰：复旦大学房地产研究中心的尹伯成教授的观点相当鲜明，在专家学者层面也颇有代表性。他认为：珠三角刚刚出现的房价涨势，不会对长三角地区2006年房地产格局有改变。在他看来，深圳房价的上涨，直接原因与开发商的花招有关，但因前期价格超稳定，“谷底反弹”、温和上升，也有正当、合理的部分。而长三角地区，前期涨势过猛、过大，虽经一年多调控，效果明显，但依然不到位，而无论从投资需求还是消费需求看，都存在动力不足。因此，明年的上海、杭州等地楼市的走势，依然会继续走低。专家也因此奉劝开发商：不要看到珠三角房价异动，就心存乐观、侥幸心态，而应继续加大策略的调整，在思路上，从盲目扩张转为理性发展；在经营上，打破“包涨不亏”的暴利心态，重新调整定价，调整商品房开发结构。
　　韩建清：隔岸观火，会更加理性。专家的观点，让珠三角的百姓心里更加有底。（人民日报.华南新闻 ）