深圳楼市狂飙余温未散
　　10天前，位于深圳市委大院斜对面的一幢高档商住楼仍然抢在了2005年度隆重开盘。这幢曾在深圳上一轮房地产泡沫中开工并一度停工的烂尾楼盘，在12月17日当天终于借助今年的楼市狂飙成功解套，平均每平方米卖出1.25万元的高价。沉寂了多年的深圳楼市2005年里的表现，令市场各方瞠目结舌。国家统计局调查显示，2005年11月，深圳房价同比涨幅居全国第三，达11.1%。比这组数据更令人惊讶的是，此前的1—10月，深圳住宅销售均价涨幅达到13.54%，部分地区涨幅甚至高达30%。“地铺多过米铺”、“买房如同买菜”的现象比比皆是，投资房产就像当年炒股票一样，吸引了大量资金跟进。
　　1—10月住宅销售均价涨幅达到13%；11月房价同比涨幅居全国第三。
　　在多方合力作用下，一度以“理性、健康”形象著称的深圳楼市，今年也成了房地产投机与投资的双重乐土，其走势有些类似宏观调控前的上海，似乎正在重现1992—1993年深圳那一轮房地产泡沫前的“风光”。但奇怪的是，由上海“楼市感冒”引发的全国宏观调控降温措施，为何吃到深圳的肚子里却变成了兴奋剂？深圳楼市到底怎么啦？
　　失去理性的楼市繁荣
　　提起2005年国庆黄金周期间的购房经历，在深圳一家媒体工作的方小姐用“抢”字概括了全过程。
　　经历了9月30日的排号后，方小姐于10月1日来到了深圳中心区某知名楼盘售楼处。“当时的情景就像来到菜市场一样。”方小姐说，到处都是买房的人，根本找不到售楼人员介绍情况。售楼处内挂着一块大牌子，上面标注哪些房子卖了，哪些没卖，不断地有人向上面贴“已售出”的贴纸。“等我们看完样板房下来后发现，刚刚看中的一套房就在几分钟前售出了。”无奈之下，方小姐只好匆忙选了一套并交上订金，整个过程不到半小时。第二天，方小姐的一位朋友闻讯前往购房时，被告知已全部售罄。
　　就在方小姐购房的当天，更为紧张刺激的哄抢买楼场面在距离深圳市中心区几十里外的某知名滨海楼盘二期项目发生了。这处豪宅级楼盘背山面海，因采取分期销售方式，当天只拿出部分房源供应，推动价格猛烈上涨，引发了部分远道而来却空手而归的买家的强烈愤怒。怒火中烧之下，一场哄砸售楼处的事件就此上演。
　　透过这一个个案，人们会发现，今年上半年，经过国家和地方政府多轮调控，深圳楼市一度进入了短暂的观望期，明显的异动出现在“十一”黄金周前后。在这期间，新项目开盘价格奇高，买家疯狂入市抢购，导致平稳了十余年的深圳房价突然出现两位数的爆发式增长。华侨城、香蜜湖等热点片区的房价甚至走出了翻番的行情，而在位于深圳湾片区的某楼盘，每平方米开出的均价接近3万元。在新售商品房价格猛涨的同时，二手房涨势同样迅猛。据国家统计局调查显示，2005年10月，深圳房价中二手房价格上涨幅度最为迅猛，达到了12.3%，居全国第二。
　　这种场面对于经历过上一轮房地产狂潮的深圳人并不陌生。1993年，全国房地产开发过热时，深圳曾出现房地产开发投资增长率高于GDP增长率4.53倍以及当年房价飞涨2倍以上的泡沫现象，其主要动因是房地产开发投资过旺，港人来深热炒。当时蛇口楼价每平方米卖到近9000港元的均价，而均价最高的楼盘位于深圳火车站附近，达到3万港元。随后国家紧缩银根，各地房价应声而落，深圳如今正在处理之中的52个“问题楼盘”中的绝大部分都在那一轮泡沫中停工后又恢复建设的。“与那一轮房地产泡沫相比，此次房价猛涨虽然成因不同，但表现有些相似，特别是现在的楼价虽然还没有达到当年的最高峰，但离那时的水平已经不远。”深圳房地产民间研究人士半求说。他回忆，1993年泡沫过后，深圳楼价大跌。统计数据显示，1994年深圳楼价比上年环比下跌21%，1995年环比下跌16%，直到1996年才恢复了2%的正增长。
　　于是，有业内人士回首2005年深圳房价暴涨，发出了“非理性繁荣”的感叹，还在媒体上撰文指出，“(它)在本质上是一种虚假的繁荣，是建立在泡沫的基础上，是以透支未来为代价的繁荣。”
　　房价暴涨的幕后推手
　　市国土房管局一位官员警告说，“房地产在泡沫过后崩盘的前车之鉴不少，前有深圳泡沫破灭，近有香港楼市崩盘、上海退购风潮。”
　　面对快速上涨的房价，主管部门终于坐不住了。自今年11月1日起恢复征收土地增值税后，深圳市国土房管局开始密集出台调控政策。先是在11月11出台“四道禁令”，包括认购书必须从国土局网站下载统一文本、商品房项目必须全部即时上网公开销售、新开楼盘不得提前登记集中开盘分期销售、房地产中介不得代理销售未办证二手房等；紧接着，在11月15日该局再次提出五条措施，包括：适度增加今后住宅用地供应，盘活存量土地，加大闲置土地清理、加强政府公共租赁住房建设、商品房明码标价等；并在媒体上频频强调深圳尚有6万余套房源待售，当前供应毫不紧张，提醒市民不要盲目跟风入市。
　　但相对于早年的港资来深炒房，上海近年的外资炒房，深圳此轮房价离奇异动的原因更为复杂，面临的困局也较为难解。深圳地产大鳄之一、卓越集团总裁李晓平分析，深圳今年楼价大涨固有其合理因素，例如需求旺盛、新盘质素较高等，但主要原因是政府在过去两年中压缩了新增商品房用地供应。另外，现在深圳房地产价格的梯度级差并没有形成，在“粘连效应”的作用下，一涨俱涨，群涨群落。
　　真相难明，传言籍籍。深圳楼价暴涨之后，市场上曾传出“200亿游资奔袭珠三角”的传言，但随后便被深圳市国土房管局以“今年1—10月外销资金仅增加16亿元，且在全部销售额中所占比例略有下降”的说法否定。多方信息显示，此次深圳楼价上涨的幕后推手并非远在天边，而是近在眼前，即绝大部分为本地资金。
　　“如果有炒作的话，也多是本地人自炒。”市房地产研究中心负责人王锋说。作为在地产中介行业从事了7年以上的资深人员，梁小姐最近一直在为是否参与业内几个朋友在暗中进行的炒卖楼花生意而犹豫不决。“虽然国土房管局规定了从网上下载签署认购书、预售合同后不准更改，但实际上谁也无法改变市场上有购房者会突然反悔的客观现实。因此，开发商与炒家在签署了认购书或预售合同后，只要共同向国土房管局提出撤销，此前订购的‘楼花’便可以实现转手。”梁小姐透露，她有几位朋友一年来在宝安按这种模式炒卖楼花大赚特赚，让她心动不已。“这只是个案，不可能太多。如果在同一楼盘中出现过多撤销合同的现象，必定会引起我们的关注。”谈到开发企业与中介机构联手炒作的内幕，国土房管局这位官员透露，在香蜜湖某楼盘的销售过程中，代理该楼盘销售的中介机构多次放出该楼盘价格上涨的传言，刻意制造“三人成虎”的社会传播效果，直接导致了该处楼盘个别价格在几个月内由300万元飙升到上千万元。
　　鉴于中介机构在深圳此轮房价异动中扮演的不光彩角色，因此，第二波房价调控攻势启动后，6家涉嫌炒卖楼花的中介机构被杀一儆百，首遭处罚。除了开发企业与中介机构的这种联手炒作外，在这轮调控中首当其冲的打击对象还有“提前登记、分期销售、集中开盘”的销售方式，以及囤积房源、无故拒销的销售行为。“例如某楼盘明明有1000套房源，但首期只推出100套，并认筹1000个号码，在客观上造成购房者的心理恐慌，从而引起局部的供不应求。这种现象比较严重，导致房价有很大的炒作成分。”这位官员说。
　　“打击炒楼固然应该，但‘分期销售’‘低开高走’的试探性销售方式在市场上已经使用多年，不能看做此轮房价暴涨的原罪。”深圳地产中介置业国际的分析师莫少伟便认为，打击分期销售只是治标不治本的办法，其结果只会迫使开发商采取其它销售方式，绕开政府监管。他认为，政府调控与其治标，不如将精力放在解决供需矛盾的治本措施上。“既然是治标，我们就把治标的工作做好。因为这是当前主要矛盾。”在先后宣布了明年将新增房地产供应用地、挤出房地产商囤积土地等远期新增供应信息后，国土房管局官员不想在此问题上多作解释。
　　公务员趁机卖楼换房
　　楼花炒作需要里应外合，大部分炒家有心无力，只得乖乖排队认筹。在投机渠道极为有限的情况下，更多的资金选择了投资楼市，成了推波助澜的主力军。“调控过后，两年内转手的非普通商品住宅将被征收5%营业税，再加上如果没有开发商的里应外合，前期楼花炒作极为困难，因此，出于对深圳人多地少、经济快速增长的长期看好，很多人买楼之后即使长期持有也持前景乐观的态度，这时，投机资金便会转化为投资资金，二者很难区分。”半求分析。
　　市统计局最新统计表明，深圳楼市投资比例已达17%。但业内人士普遍认为这一数据过于保守。不久前深圳国土房管局对两楼盘进行的抽样调查则显示：在中×国际公馆2期项目中，投资比例为15%；在中×红树湾2期项目中，投资比例为22%。半求则估计，“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员更透露，南山区一些楼盘的投资比例已达40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。已远远超过了20%的国际房地产市场投资率警戒线。
　　到底是什么人在投资房地产？“在投资者中，公务员是一股极为重要的力量。”世联地产副总经理梁兴安举例说，在中×国际公馆内，公务员购房约在20%左右；而在华侨城某豪宅楼盘内，公务员购房比例甚至达到40%。“深圳公务员的收入不低，他们在购买了远远低于商品房价格的福利房后，只需再缴纳很少的费用，即可将福利房以较高价格转让，然后轻松换房。再加上他们收入稳定，自然也是银行青睐的房贷对象。”梁兴安说。
　　这种说法并非毫无根据，在深圳政协机关工作的一位公务员便向记者证实，他身边同事中有多人在今年陆续购买商品房，多者达到两三套以上。“除了公务员以外，IT业人士、中小私营企业主，也包括你们媒体的记者，都是银行放贷的优质客户。”深圳国土部门这位官员根据其在银行了解的情况，向记者介绍。“深圳楼市再度走热，须防全民投资热潮。”在第二轮调控启动月余后，深圳中原地产深港研究中心总监张伟根据近期楼市走势，发出了警告。据其调查了解，第二轮调控后，深圳楼市虽然有所平静，但局部地区仍相当活跃，如南山供应紧张的局面仍然存在。（南方都市报）