行走江湖，最重要的是个什么字呢？勇、信、义还是诈？放在不同的时间段，方世玉他妈的回答往往差异很大。如果把这句话放在2006年的地产江湖，那就非一个“变”字莫属。
　　找变
　　人心思变。对地产界而言，两年来的宏观调控终于在2005年发力，在市场观望和银行信贷的双重压力之下，一些开发商的资金链绷得像满负荷的骆驼，随时掉下一根稻草都能把它压垮。对开发商而言，这种情况实在有点残酷，不能再持续下去了，需要一个“变”字。但是，当期待中的变化突然来临时，他们也许会发现它不仅不像想像中那么完美，而且要价还挺高，条件也挺苛刻，要是没点儿心理准备，会被吓一跳。
　　中央经济工作会议一开，地产界的耳朵就都竖了起来。要说盼点儿什么，最现实的就是宏观调控赶紧刹车，大家好喘口气。遗憾的是，中央经济工作会议第一大任务就是保持宏观经济政策的稳定，看来宏观调控的列车一时停不下来。不过，听话听音，尤其是话外音。专家已经说了，宏观调控要持续，但是调控的方式和内容有可能发生变化。这话不难理解，“治大国，若烹小鲜”，要稳定而不是瞎折腾。政策的连续稳定是宏观层面，但是，随着具体情况的变化，其内容和方式也应相应微调。
　　这一点，构成了2006年房地产形势的基本面。在这样一个盘子下，房地产业将随之出现三大变化。
　　找钱
　　有人说，宏观调控就像一记响亮的耳光，打得开发商满地找牙。此言差矣。俗话说，打落牙齿肚里吞。开发商本身并不缺“牙”，更不会为这点小事计较，如果要找的话，那一定是金牙，对开发商来说，这才是真正的要害。
　　鲁迅说：“这世上本没有路，走的人多了，也便成了路。”这话放到地产界，就可以这样说：“开发商本没有钱，借的钱多了，也就成了自己的钱。”钱从哪里借，当然是银行，但是现在银行有点怕了，所以开发商也跟着怕了。“找钱”也就成了一个古老而又永恒的话题，只是到了2006年，这找钱的方式也该变变了。
　　因此，第一大变化就来自资本层面。随着各项指标的基本到位，历时两年的宏观调控有调整倾向，在鼓励消费扩大内需的政策引导下，购房信贷可能将有所放松。如果“鼓励普通商品住房消费年”的说法成立并付诸实施，则冠以“普通商品房贷款”的开发贷款也将降低门槛，开发商资金链紧张的局面有望得以缓解。但是，宏观调控将会在资金的获取方式和条件方面继续加以限制，以体现金融政策对项目的引导功能。
　　同时，金融系统内部也将会采取措施，解决房贷余额比例过高的结构性问题。此前中国人民银行副行长吴晓灵已经放出话来，鼓励投资性贷款、房地产商直接融资、多渠道融资等等，说明高层决心解决银行与房地产之间的过度依赖问题，这对于银行和开发商都是一道难题。在双方投融资渠道都缺乏弹性的情况下，银行和开发商更像一对捆绑在一起的夫妻，既互相依存，又互相抱怨。要保持安全的距离，双方都得向外找“新主”。相比之下，银行更像有钱又有色的少妇，找个下家还是比开发商容易。开发商要解决婚后的生活问题，一要靠自身，二要靠银行输血，三要靠银行的“娘家”开恩，放几个民间或国外的“美眉”进来。
　　这种变化无疑是促进房地产健康发展的极好机会，但是，对于习惯了银行喂奶的开发商而言，也是一种压力，是对开发商融资能力的考验。不及格的开发商，恐怕就只能成为别人做大做强之下被兼并的对象。
　　找事
　　随之而来的第二大变化是开发模式的变化。
　　朱德老元帅说：“由俭入奢易，由奢入俭难。”对于习惯了挣大钱的人，再让他辛辛苦苦规规矩矩地去挣小钱，确乎是有点为难。不管大佬们如何辩解，有一点是有共识的，那就是地产界这几年的快速发展确实得益于特殊的政策背景。但是，特殊时期总是要过去的，房地产总要进入平稳发展的薄利时代。
　　从中央经济工作会议上传出的风声看，今年是“鼓励消费年”，但超过警戒线的基尼系数让决策层觉得不安。因此，从整个社会的基调看，对高档住宅的投资和消费将会受到一定程度的抑制。扩大内需的重点一是增加中低收入阶层的收入，二是扩大其消费。而扩大消费的重点一是鼓励普通自住商品房消费，二是城镇化以及“新农村运动”。就宏观的层面而言，这无疑既是刺激消费拉动经济增长的良好手段，又是缓解社会矛盾，缩小贫富差距的重要举措。但是，对房地产商尤其是胃口比较大的开发商而言，这些“诱饵”显然太少，做这些项目，既不能提高知名度也不能赚大钱，因此，“社会责任”虽然喊得震天响，真做起来，未必有人愿意。
　　开发商都是闲不住的人，没事就要找事，搞搞新创意，因此，聪明的开发商都在考虑转型的问题。从目前的情况看，转型的方向基本有两种，一种是搞特色房地产，一种是向城市运营的高度提升。前者的代表有今典集团计划中的“数字影院”、茶马古道上的酒吧式个性驿站等等，这些被称为文化地产、旅游地产，当然还有教育地产、体育地产、休闲地产、物流地产等名目，基本都是一个“泛地产”概念，都是房地产横向扩张并在所在“纬度”上纵向上下游拓展的结果。第二种方式可以看作在坐标本位上的放大，把楼盘按照城市的功能进行设计、建造和管理。典型的如杭州的休闲CBD、成都的世纪城、昆明的新亚洲体育城，都被专家认为基本具备了城市运营的规模和水平。这种变化应该是真正意义上的开发商开发运营水平的提升，是城市规划建设管理模式的变化。
　　以上两种转型，都将对中国房地产的发展产生良好的影响。无论是特色房地产还是城市运营商的出现，都将会对房地产开发和城市规划、运营、管理的水平及方式产生质的影响，并积极促进和引导区域经济的发展。需要说明的是，这种变化是市场经济下的自发行为，与以往行政主导的方式大相径庭，其所带来的思想观念上的变化，则会对中国经济和城市管理的发展带来深远的影响。
　　找路
　　第三大变化是公司治理结构的变化。这种变化是在前两种变化的基础上产生的，既是前两种变化的延伸，也是房地产企业发展的客观需要，是房地产企业给自己的发展“找路”。
　　在资金的压力之下，房地产企业要提高融资能力、扩大融资渠道甚至吸纳投资性贷款，都需要对现有的公司治理结构进行调整，使之更符合现代企业制度。开发模式的转型和提升，同时也伴随着公司业务横向或纵向的扩张，伴随着公司职能的扩展，公司治理的改善和提高是大势所趋。
　　现代意义上的公司治理，已不再仅仅局限于所有者、董事会、职业经理人三者之间的责权利分配，而是把公司作为一个社会利益共同体来看待，其公司治理则涵盖了股东、债权人、供应商、雇员乃至政府和社区等与公司相关的利益集团的关系处理，以保证科学决策、效率提高和社会和谐。
　　其实，在这两个层面上，房地产都大有可为，因为总体而言房地产在公司治理上还处在起步阶段。因为以前没做过，所以现在有的是事情可做。这一点，从研究机构的态度上就可以看出分晓。从事公司治理研究的机构可谓不少，但从事房地产公司治理研究的几乎没有，不是不想研究，实在是没什么可研究的，因为除了个别上市的大家伙，其他基本上和街头摊贩的治理水平差不了多少。
　　房地产企业要融资，最简单的就是上市。上市是房地产企业规范经营建立现代企业制度的强制过程。即使没有上市需求，至少也有融资的需要，而现代企业制度、健全的公司治理结构往往是投资方需要考察的硬指标。这一点，房地产企业在全面走向规范经营的道路中会逐步认识得更清晰。
　　做到这一点，还不过是好比把帮会变成社团，离真正出将入相、登堂入室成为受人尊重的企业还差些距离，那可不是参加个什么评奖就能脱胎换骨的。开发商之所以被“妖魔化”，就在于公司治理观念的落后，在社会普遍走向公民社会的前提下，没有把自己当作“企业公民”，而是仍然把自己看作经济社会条件下“唯利是图”的赚钱机器。这种现状无疑是与建设和谐社会的目标相背离的，自觉不自觉地制造了整个社会关系的紧张，把自己逼到了不可持续发展的死胡同。
　　公民社会、和谐社会的公司治理，需要企业，尤其是房地产企业真正把自己平等地融入社区、服务社会、尊重客户，做到利益分配均衡，才是现代企业的王者之道。但是，这样的公司治理，对现时的中国房地产乃至中国企业界，距离仍然十分遥远。
　　找乐
　　应该说，这三大变化，哪个任务都够开发商忙乎一阵子，没个三五年，恐怕很难看到根本性的变化。但是无论如何，2006年，都是一个关键的节点，历史把这个机会公平地给了每个中国房地产业的参与者。
　　正如一位伟人说的，机会只给那些有准备的人。好在变化刚刚开始，现在准备也不算晚。但是，若干年后，总是会有一些地产商在回首往事的时候，不是因为碌碌无为而痛苦，而是为错失机会而悔恨——“曾经有个真实的机会摆在我面前……”
　　可以肯定的是，那个时候说这话的人，不是找乐，就是找抽。（中国房地产报）