近几年，房价节节攀升，人们在抱怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发商是否有暴利行为。一些学者根据房地产开发项目的价格和成本进行推算，认为房地产开发商的利润率可以高达30%，有的甚至认为在50%以上。这样的数字在目前竞争激烈的形势下，在任何投资领域都是令人难以置信的。
    最近，福州市物价局公布的一份调查100多个房产开发项目成本的清单显示：土地成本、建造费用及配套费用只占销售价格的59%，其余41%则是开发商的管理费和利润。从这组数据上看，开发商应该可以获得30%左右的利润。
    2004年全国房地产价格较2003年上涨了12.5%，其中上海的房地产上涨速度已经达到27%。在产品价格高速上涨时期，一个行业获得高于社会平均的利润是可能的。尤其是房地产业的生产周期较长，开发商在房价上涨之前获得的土地价格基本上低于目前的土地价格，房屋价格上涨，自然会获得高额回报。
    那么房地产开发行业是否真的存在如此之高的利润呢？
    评价一个行业的盈利能力，最重要的指标是净资产收益率，它反映了一段时间内股东权益的获利情况，是衡量一个行业或者企业盈利能力的最重要的指标。
    一、统计数据显示的利润水平
    根据国家统计局公布的数据，截至2003年底，全国的房地产开发企业有37000多家。按照官方的统计，笔者测算的净资产收益率与人们的预期完全不同：1997年到2003年，房地产开发企业的净资产收益率很低，其中1997到1999连续出现了全行业亏损。2003年是利润最高的年份，但净资产收益率也不过4.4%，远低于贷款利率。
    二、上市房地产公司的净资产收益率
    根据证监会的行业分类方法，截至2004年，在沪深两地上市的房地产类开发公司共有55家。虽然不能完全代表所有的企业，但目前看，上市房地产开发公司从规模、经营管理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司。然而在测算它们的净资产收益率后，结果出人意料。
    1、2004年上市房地产公司的净资产收益率
    2004年55家上市房地产公司的平均净资产收益率为7.94%，而沪深两地全部上市公司的平均净资产收益率为9.01%。
    2004年石化类上市公司的平均净资产收益率为13.76%，远远高于平均水平。相比之下，房地产公司却并没有明显的高利润。
    路桥类上市公司平均净资产收益率为5.74%，此类公司的风险较小，收益率比较稳定，从总体上看，房产公司的收益也比不上这类公司，因为其风险比较大。
    2、历年上市房地产公司的净资产收益率
    从1994年起，94年和95年上市房地产公司的净资产收益率明显高于上市公司的平均水平，96年和97年大致持平，而在98年之后，上市房地产公司的净资产收益率明显低于全部上市公司的平均水平。
    从1994年到2004年，上市房地产公司的平均净资产收益率为8.21%，而沪深两地的全部上市公司的平均净资产收益率为8.85%。二者基本接近，上市房地产公司略低。
    从净资产收益率的变动趋势来看，上市房地产公司的净资产收益率波动幅度远高于全部上市公司的波动幅度。1994年上市房地产公司的净资产收益率高达18%，而1998年和2001年却还不到4%，这说明上市房地产公司的风险较高。
    因此，上市房地产公司的风险高于平均水平，但是收益率却低于平均水平。
 三、房价虚高背景下开发商没有获得“暴利”的原因
    以上表明：房地产开发行业不存在整体“暴利”，相反房地产公司的净资产收益率还略微低于社会平均水平，即使是过去两年房价高涨的时期也不例外。
    是什么原因导致了开发商的实际表现远低于人们的预期呢？
    1、开发项目稀缺
    开发商众多，项目有限。以北京为例，2004年共有1000多家房地产开发公司，而房地产开发项目总规模只有2500万平方米，平均每个开发商仅拥有2万多平方米的开发规模。大部分开发商没有项目或者项目量严重不足。原因主要是缺乏可供开发的土地，致使很多公司长期拿不到土地，或拿到的土地很少。
    长期拿不到土地的开发商一旦拿到土地，必然把平时的费用开支摊到项目上，导致开发成本加大。当大部分开发企业都这样时，开发平均成本必然提高，而很少的可以获得足量土地的开发商，也会参照社会平均水平来定价，这少部分开发商就会获得超额的利润。
    2、大部分房地产开发公司的规模小，运营效率低下
    我国房地产业发展的历史较短，大部分开发公司规模偏小，运营效率低下。截至2003年底，全国的37000多家房地产开发公司的平均净资产为2500多万元，房地产竣工面积为4亿多平方米，平均每家公司的竣工面积仅为1万多平方米。
    房地产是资金密集型的行业，资产规模过小使公司的运营缺乏效率，缺乏规模经济也导致了企业经营效率的低下。
    3、部分房地产开发公司存在非规范运作
    房地产开发是高风险行业，我国的房地产市场缺乏秩序，开发公司良莠不齐，有些公司非规范运作造成亏损。在上市房地产公司中也有非规范运作的现象，巨额拆借或巨额担保，最终导致官司缠身，甚至资不抵债。
    从1998年到2004年，55家上市房地产公司中，有12家累计利润为负，亏损占22%，其中8家累计亏损超过1亿，更为严重的有3家已经资不抵债，这些大都是不正常经营程造成的。非规范化运作降低了房地产开发行业的平均利润水平。
    因此，不论是全行业的统计数据，还是上市公司的数据，结果都表明：房地产开发行业没有明显的暴利。即使在近几年房价虚高的情况下，房地产开发企业的整体利润水平也并不高。
    在房价虚高的情况下，房地产开发行业有条件获得高额利润，但是实际利润水平却并不高。我们更应该关注的是开发商在有条件的情况下并没有获得“暴利”的原因，对于高房价冷静的进行分析。(来源：人民网）