潮起潮落
    整个中国房地产的开发，起起落落，大体可以分为四个时期，即萌芽期、爆发与停顿期、发展期和成熟期。
    萌芽期(1988年-1991年)。萌芽的地点只在深圳和广州，主要在深圳。由于香港商人的大批进入，开始有了一些边缘状态的房地产需求和交易。大概是1988年，深圳率先出台政策——房地产使用权可以交易。
    爆发与停顿期(1991年-1992年)。1991年至1992年是中国房地产的山洪爆发期，千军万马卷进来。谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，都拼命往房地产里挤。这一时期房地产巨大的暴利空间，使进入者处于非理性状态，人们对于房地产的理解只停留在浅层次上，没人去悉心研究房地产的产品、服务、长线，而这一切的背后是一种强烈的投机心理。1993年6月，中央采取紧急刹车，海南、北海、惠州等地区的一批房地业成为重灾区，之后的房地产基本上处于停顿状态。
    发展期和成熟期(1996年-2001年)。中国真正意义上的房地产是从1996年开始，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。
    广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位，等等。然后，又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
    1998年中国房地产出现了一个新事物——房改，将单位直接分房改为货币化分房。货币化分房一出台，银行按揭顺势推出。从此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期。
    火红岁月
    2001年，我把它叫做中国房地产业的真正成熟期，消费者维权运动在中国此起彼伏。业主、业主委员会选出他们的代表，带领大家与房地产商展开博弈，达到一种平衡。进而产生了监理，促使发展商更加成熟。
    2001年值得关注的另一现象是，中国出现了房地产商像“文革”期间红卫兵大串联那样的奇观——大串联，大考察。整个中国从北边到南边、从西边到东边，凡有漂亮楼盘的地方，几乎都能看到前来踩盘的人群。我们将这种现象叫做“踩盘经济学”。这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做地产的公司几乎都来考察过。
    当华南板块成为中国房地产业的领跑者，成为一个标志性板块和踩盘胜地以后，还引发了一种新的现象——催生了一大批服务性公司，从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪，还操起家伙大举北伐。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。
    “踩盘经济学”促使整个中国的房地产上了一个很大的台阶，也使得区域之间的产品差距缩小，在设计和风格上出现兼容并蓄。比如广东的园林可以克隆到长江以北，上海的可以克隆到别的省份，进而促进了房地产操作的精细化和房地产市场的细分。总之，虽然伴随着各种不协调音，但房地产一路高歌猛进，成为中国经济发展的主要动力。
    中国房地产的成熟有几个标志。第一个标志就是整体水平的提高。中国的房地产，尤其是广东的房地产，跟世界任何国家的房地产相比，在开发水平上都是不落后的。最经典的是李嘉诚在福田中心区搞了一个楼盘，最后房子一盖完，全傻眼了——成了那一片最丑的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产水平，老革命遇上新问题。
    第二个标志是，几乎全世界的规划设计公司全到了中国。你有多高的鉴赏本事，几乎就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。还有一个更精彩的现象，老百姓都成了房地产专家。
    在这个背景下面，中国房地产界还出现一个景象，就是“三外”——外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产，为本来就已经很火的房地产再加一把柴。
    前大盘时代结束
    各路地产商扩张太快，起初的反应是人才、管理等软件跟不上，到了2003年，硬件也跟不上了。钢铁暴涨50%，水泥暴涨了40%，全中国到处都缺电。更可怕的是石油，中国从一个石油输出国变成了石油进口大国，整个中国的经济安全遇到了前所未有的挑战。
    在这个背景下面，中央宏观调控的一系列措施终于出来了。
    按揭稍微紧一点，贷款控制严一点，金融政策趋紧；土地指标——冻结；农转非——停止；对土地使用权的严格控制，基本上只剩下省里面留一个对接点，地县的权利一律上缴。原来镇委书记都可以签合同，中央、省、地、县、镇，五个轮子一起转的，现在是一个半轮子，一个轮子在中央，半个轮子在省里。这一系列措施，预示着中国房地产前大盘时代结束了。
    2004年，随着中央宏观调控政策的出台，房地产界，尤其是中小开发商，对未来的前景感到迷茫、感到悲观。对这一问题应该怎样看？这不禁使人想起自然界的一种现象：在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊儿们才能活得欢快。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要调节它，这是生存竞争，优胜劣汰。
    美国等资本主义发达国家有很多手段对经济进行调控，如通过国家储备银行，通过格林斯潘，调一点，降一点，作用就不得了。中国这次宏观调控是点刹，不是急刹，从房地产的一个周期率来讲，它会使强大的更强大，弱小的被淘汰，从而维持市场的健康有序发展。
    开发整治各司其职
    从科学发展观来看，前大盘时代的确存在不少问题，突出表现在鱼龙混杂。10亩地是房地产商，1000亩地也是房地产商。初级阶段出现这种现象应该说是正常的，但决不能长此以往。在国外，如美国、澳洲，土地整治商和房地产开发商早就分解开了，各归其位，各司其职。
    土地整治商是什么概念呢？国家确定一个开发计划，决定这个地方做成一个休闲区或商业区。然后通过招投标挂牌，一般都要求企业具有上百亿的资产，没有这种资质和实力是不可能做成这种事情的。最后，通过举牌，哪家财团拿到以后，它要根据政府的定位，然后定性，进行国土整治，港口、码头、道路所有的功能区明明白白，这就是我们讲的公共建设这一块。
    做好框架以后，才是分块。比如3000亩分成30块或者是15块，功能很清楚。这块是别墅区，这块是别的什么区，然后再二次招商，挂牌，让住宅开发商进来，就是我们说的房地产开发商，再搞一种差异化错位经营。而房地产开发商，严格意义上是整合商。他去整合设计师事务所，要求他们设计三种模型，三种样式。
    开发商再整合一家建筑公司，按照设计要求将别墅建好。
    这时候的房地产发展商其实就是建筑承包商。利润也就是10%以下，操作到位他可以赚几个百分点，操作不到位就会亏损。以后的中国肯定要往这条路上走。
后大盘时代浮出水面
    靠勾兑去圈地的那种大盘时代已经不复存在了，在这样的大背景下面，中国的房地产业还有没有发展空间？我的观点是：后大盘时代已浮出水面。
    随着国家对土地严格控制、有计划地供应，土地市场必然是僧多粥少。过去搞房地产像闯东北那些汉子，随便去耍一把就有吃的喝的，现在肯定是不行了！竞争中自然有人会被淘汰出局。这是好事！经历十多年中国市场经济的洗礼和培育，已经有了一批优秀的能征善战的商业集团和地产公司，自己要升华，通过这次洗牌，他们能够获得更大的空间展示自己，获得雄厚的实力。
    中央对土地的限制还带来一个问题，就是如何盘活存量资产。
    在二十多年的高速发展过程中，很多领域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指标的。大体有四大领域：
    第一个领域，开发区。整个国家有上千个开发区，这些开发区都是很粗放的。有一些不要说没有出生证，许多有出生证的都是很粗放的。譬如山东很多开发区是由企业来办的，像一个海尔，一下要5000亩，怎么开发呢？星星点灯，到处都是海尔工业园。下一步，这些粗放的工业园区无疑是一个很大的开发空间。重要的是如何去挖掘，去升华，去集约化地开发。
    第二个领域是旅游开发区。伴随着中国从温饱到小康到富有，旅游从观光到休闲到度假，有很大的空间，像成都旁边的青城山、峨嵋山。一个叫万冠集团开发的碧峰峡就很漂亮，很成功。对于旅游开发区，可以促使人们去进行内涵式的开发。
    第三个领域就是大型的商贸、物流园区。原来我们做那个物流园区，地一圈往往就是300亩、500亩，房子一盖，要么卖洁具，要么卖瓷砖，很粗放。现在我们讲物流市场，主要靠集约化、零储备的方式来进行物流的转换和交易。这方面也有很大的空间。
    第四个领域是大型的社区开发、大型的国际社区甚至包括很多中心城镇。农民要城市化，怎么城市化？就需要实力雄厚的发展商们介入，既解决农民的问题，又解决城市化的问题。这其中同样是有广阔空间的。对于发展商来说，现在的问题不是没有机会，而是如何抓住新的机会；不是没有空间，而是如何开拓新的空间。（来源：文汇报）