卖家

    最怕

    想起拆迁头就疼

    视点：旧城改造

    讲述人：黄玺庆(万年花城副总经理)

    最怕：拆迁不顺影响开发进程

    最不怕：市场定位较好的产品表现不佳

    解决拆迁问题缺好办法

    万年花城是个建筑面积达百万平方米的大盘，大盘操作难度要远远大于建筑面积较小的项目。2005年万年花城销售业绩不错，但总体来讲，操作万年花城的整个过程可以说是酸甜苦辣一应俱全。

    2006年对我来说，最怕的就是拆迁工作，因为万年花城后期还有一定数量的拆迁。从目前北京实际拆迁情况来看，开发商在拆迁过程中遇到的阻力很大，因此经常会因拆迁工作不顺而导致开发节奏放缓。就北京而言，目前还没有很好的办法解决、理顺拆迁问题，个别拆迁户和开发商之间的僵持导致拆迁工作难度很大。政府主管部门、开发商和拆迁户之间的关系表面上看很简单，但在实际操作过程中，开发商和个别拆迁户因各自利益不同，导致所处立场不同，结果出现了双方之间的博弈。

    去年收回的有些土地就是因拆迁问题无法启动。同样，北京还有很多需要通过拆迁进行居住环境改善的区域，如果个别拆迁户和开发商之间的利益纠纷无法解决，而主管部门也不能制定出一个合理且可行的政策，可以想象，今后旧城改造工作的难度会越来越大。在约束开发商拆迁过程中的野蛮行为时，政府也应该出台约束除开发商外其他涉及主体的政策，通过法律或政策来考核各方在拆迁过程中应有的义务和权利。

    产品定位要与市场对接

    2006年我最不怕市场波动，去年万年花城进入北京销售榜前十名，这进一步说明，高性价比的产品是具有稳定客群的。回顾2005年北京房地产市场在宏观调控中的表现，有些项目在调控中受政策影响非常明显，但一些市场定位较好的项目依然有不俗的表现。

    万年花城是个具有多种产品形态的大盘，在前期规划我们也做了大量市场调研，最后决定开发普通购房者能够买得起的房子。所以我们在价格制定时，就控制在6000元/平方米以下，这是一个普通购房者可以接受的价格。在户型设计方面，我们提倡紧凑性、功能性户型设计，因此房屋总价也是普通购房者可以接受的。

    去年我们和其他开发商一样经受了市场波动的考验。事实上，从去年政策调控后导致的市场波动来看，北京房地产市场需求依旧是旺盛的，只是这段时期有些项目出现过销售下降，这些项目多是没有按照市场需求进行规划设计和开发的产品。所以只要能开发出市场真正需求的住宅产品，就不用担心销售。 （张学冬）

    担心今年拿不到地

    视点：土地资源

    讲述人：陈云峰(明天地产发展中心业务总监)

    最怕：土地供应少，地价涨得太高太快

    最不怕：与同行比现金流，不担心产品卖不好

    房卖得越快拿地压力越大

    现在我们最怕的就是拿不着好地。2005年我们销售业绩很好，国美第一城卖了5800套住宅，明天第一城卖了1600套。但也正因房子卖得快，我们才更需要土地，因此拿地压力很大。

    现在拿地不外乎三种方式：一是参加政府的招拍挂；二是利用资金优势，收购有地的项目公司；三是参与一级开发，为之后摘牌拿地创造条件。不过现在这三个途径拿地都不容易。

    因为政府招拍挂推出的土地较少，市场上缺地的开发商多，不论是清河地块、马驹桥地块，还是最近的工体北4号地，哪一块地都是高价成交。这对定位于开发普通住宅产品的明天地产来说压力很大。

    收购项目公司也越来越难。一是市场上有成熟土地的项目公司越来越少，二是由于招拍挂土地价格持续攀高，收购项目公司的成本也越来越大。我们最近正在接触通州一地块，总建筑面积30万平方米以上，谈到收购资金，土地方反问我们，“金地拿马驹桥地块每平方米多少钱？我们的地块从位置上讲比马驹桥好，你说该给多少钱？”

    参与一级开发目前从政策层面来看也有很多不明朗因素。利润相对固定，招拍挂等相关实施细节也并不明确，同时周期长、风险大。

    总之，我们现在最怕的就是土地供应少，地价涨得太高太快。从目前招拍挂成交的几块热地来看，价格总是会超出此前预期。

    除了土地，央行如果持续加息、第二套房子如果被课以重税都会影响到今年的销售。不过这对于中低价位普通住宅影响不大。因为房产总价低，即使加息，购房者还款压力增加不明显，因此相对于其他开发商的产品，品质好的普通住宅反而有一定优势。

    产品定位把握需准确

    我们最不怕的就是与同行比销售。2005年明天地产卖了7400套房子，销售额38亿元，我们有充足的现金流。而且在去年的销售过程中我们逐渐熟悉了市场，知道消费者想要什么样的房子和什么价位的产品，所以以后我们对市场的定位也会越来越准确。同时在销售过程中，我们还磨炼了一支非常成熟的销售队伍。

    明天地产的品牌已经打出来了，消费者非常认可我们的产品。因此我们不怕与同行比现金流，不怕我们的产品不好卖。来源：新华网