经过一年多时间的调整，上海楼市投资客已经基本退场，市场需求体现出刚性需求为主的特点。易居（中国）对易居会数万会员的调查发现，2006年一季度偏向于“长期自用”客户占比大幅上升，由2004年的56%上升至90.39%，而偏向于投资的“自用投资皆可”、“转让”和“出租”客户比却大幅下降,由2004年的25%下降至0.67%。
    2006年春节过后，自住购房者开始打破观望入市。最近两个月来的交易统计情况显示，上海市场上交易热点频频出现，无论是位置较远的中等价位房源，还是市中心的高档住宅房源，都出现了明星楼盘。易居（中国）对市场寻求跟踪分析后指出，目前上海楼市正走向正常轨道，市场需求体现出自住需求为主的一系列特征。
    高性价比产品制胜市场
    易居（中国）指出，2006年以来人们对价格的关注程度大幅度提高，说明在自住需求主导型的市场中，消费者越来越理性，也越来越重视产品的性价比。回顾2006年以来出现在市场上的明星成交项目，无不是性价比比较突出。
    以万科假日风景和春申景城相比较可以发现，两个楼盘位置相近且均为大盘，产品定位与客户定位在一定层面上产生交替；另外双方均为品牌发展商，产品质量较高。但结果是春申景城同样房型的销售状况目前要超过万科假日风景，究其原因主要是因为春申景城的单价低于万科假日风景。另外像地杰国际城、漕河景苑等的热销，价格因素均起到了主要作用。
    在市中心项目销售中，价格因素依然起到了重要作用。抛开翠湖天地、华府天地这两个顶级定位的楼盘，符合上海市民自住需求的市区房源依然是“高性价比制胜”。如位于复兴东路河南南路的士林华苑项目，自今年2月18日公开发售以来一直销售火爆，开盘当日更创下一天公开销售150余套的惊人成绩，成为2月份全市住宅商品房销售排名第一的项目，并连续两个月居于黄浦区住宅商品房销售冠军位置。仔细分析其销售成绩取得的成果，我们发现依然是价格：士林华苑的推盘均价控制在15500元/平方米，比许多市场人士的预期开盘价格还要低，这当然让许多客户感觉到惊喜。据悉，目前士林华苑的景观一号楼刚刚推出，又受到了不少客户的追捧。
    收入提高高房价逐步被接受
    通过家庭收入与面积的交叉分析，易居（中国）指出随着收入的增加，人们对面积的要求会有所提升，这基本验证了“收入越高选择面越宽、越倾向于选择较大面积”的规律，这从一定程度上导致可接受总价的提高。 
    易居（中国）分析报告指出，2006年第一季度上海消费者总价可承受范围分布峰值依旧出现在70万~100万元，比从前略有上升；占据次席的由2004年和2005年的50万~70万转变为100万~150万，所占比重为32.8%，有较为显著的提高。与此同时，总价承受能力在50万~70万元的消费者比重由25%降至11.2%。这一现象表明费者能够接受的总价范围在上移。
    从消费者单价可承受范围来看，峰值出现在10000~15000元/平方米，占到了29.2%，这一比例比2005年略有下降；值得注意的是，与2005年相比，单价承受在6000元以下的比例有显著的下降，从19.9%降至2.4%。从消费者总价可承受范围来看，70万~150万元，共占67.4%之多，且从集中度上而言，该部分消费者的家庭月收入在6000~20000元之间，属于中高收入群体。
    易居分析师指出，这种调查结果说明，经历了多年的房价上涨及收入水平的提高，人们对高房价已经产生一定的接受度，特别是单价的心理价位也已经比前几年大幅上调。
    紧凑型房型依然走俏市场
    在针对年龄和需求面积的交叉分析中发现：在各个年龄段中，选择80~100平方米的比重均为最大，可见紧凑型房型仍然是消费者的最爱。易居（中国）报告指出，这主要是因为紧凑型房型从实用上而言，满足了购房者的自用功能需求，从总价上而言能为大多数人所接受，这点符合上海人比较务实的作风。位于宝山的和欣国际花园近期推出70~80平方米的两房，使得上海楼市在宏观调控后首次再现购房排队的现象，即非常有力地证明了这点。
    对于个人月收入在6000~1万元和1万~2万元的潜在购房者来说，他们通常不是首次置业，多为改善住宅而考虑购房或换房，在购房时的考虑亦比较务实，目前市场上经济型别墅或排屋是该类群体追捧的对象。
    而刚开始工作的年轻人因学历较高，个人月收入多在4000~6000元，刚刚组建家庭时的月收入基本在1万~2万元之间，他们属于购房比重最高的群体，其住房需求比较强烈，且对产品品质有一定要求。但因步入工作不久，经济基础有限，故实现能力不强，所以这部分需求的释放程度受到房价特别是总价的左右。而小户型却能有效地降低总价，无疑是这部分人群的适当选择。近期上海绿城推出的一批小房型，面积在50~60平方米，再度引发购房排队现象，另外张江汤臣豪园中针对青年一族设计的小户型产品的热销等，均从市场方面验证了小户型产品的魅力。(来源：东方早报)