深圳历经20多年城市化进程的今天面临土地供应断档的严峻挑战。尽管去年深圳市政府方面开出一系列约17条调控“猛药”，但深圳市今年首季房价依然强势上涨，同时成交量放大。
    分析人士认为，调控猛药难解深圳土地之渴，深圳市政府惟有从平衡土地供应结构、区别对待优秀和劣质开发商、自住型购房者和投资型炒房者角度综合出发，才能从根本上缓解深圳房地产市场供需矛盾，从而稳定房价、有利行业健康发展。
    关内四年无商品房供地
    深圳市总面积2020平方公里，土地利用面积（陆地面积）1952.84平方公里，区域格局呈东西方向带状分布。就国内城市比较而言，深圳的土地资源“少而珍贵”。二线关的存在，将深圳划分为特区外（关外）和特区内（关内）。这一分割使得深圳的城市规划不同于其他城市，关内与关外发展很不平衡，连接关外与关内的交通能力受到限制。目前关内狭小的城市面积，已经无法继续支撑深圳的发展，必须向关外转移。但关外的发展、就业机会和配套的成熟需要一个过程，在这个过程完成前，靠关外土地供给难以完全缓解关内土地紧张的局面。从现有可利用土地的区域分布来看，特区外的龙岗和宝安占据了大部分土地，分别为总体的43.2%和36.5%，而特区内的罗湖、福田、南山城市中心地带仅为16.6%。
    自2001年以来，深圳市关内连续四年一直无法提供商品房用地，关内土地告急导致房价像“芝麻开花”般节节高升。2005年，深圳商品住宅成交均价接近7000元/平方，比2004年上升16%，创历年之最。与此同时，深圳经济也在快速增长，2005年GDP增长15%，高端住宅比重增大，供求矛盾主要体现为新增供应小于需求。2006年一季度，深圳商品房均价高达8752．94元／平方，上涨20．62％，引起各界关注。
    作为一个几乎从零开始的新兴移民城市，深圳没有住宅存量，对新建住宅的需求量高于其他任何城市。总的来看，深圳楼市总体规模虽然有限，但各月供应及成交的档次格局波动性大。2005年，深圳商品住宅销售量达到905万平方米，创历史新高，各区房价均有不同程度的上涨，其中南山涨幅高达36%，关外的宝安和龙岗也分别上涨了28%和25%。此外，深圳高端住宅的全市均价达到13520元/平方，比2004年约上涨了40%，而普通住宅仅上涨了10%左右。
    这一现象受到了普遍的关注。分析人士认为，深圳2005年出现了商品住宅供需两旺的局面。基于深圳特殊的人口结构、人口增长方式及特定的经济发展背景和房产市场发展历程，目前面临的主要难题是供应的区域分布结构、产品分布结构与需求不尽匹配的问题。
    调控山雨欲来
    针对日益疯涨的房价，特别是渐有“抬头”趋势的“炒楼”风气，深圳近期将正式出台《关于稳定房价促进深圳市房地产市场持续健康发展的意见》（下称“新深八条”）。据悉，“新深八条”中提出了八条措施来遏制房价上涨。知情人士透露，“五一”长假后，围绕这些措施，深圳还将陆续出台细化政策予以配合。同时，被业界誉为最有“杀伤力”的招数———“提高房贷首付款至四成”极有可能于近期正式出台。
    2005年，尽管深圳房地产市场总体健康，但深圳市政府为防患于未然，出台了17条调控措施。深圳市政府出台的调控政策，涵盖土地、税收、规划、市场等各个领域，全面深入、坚决有力。主要为购房指引，让消费者明白买房，内容包括：地产广告专项整顿、禁止认筹、严禁非法炒房、房地产经纪新规范出台、明确界定普通住宅、全额征收营业税、土地利用总体规划修编、多层商品房封顶才能预售、经济适用房公布、预售房明码标价、二手房交易征税、规范商品房销售、城中村改造、进一步规范商品房销售行为、个人受赠继承房等需交税及土地房屋转让税率3％等。
    市场人士认为，如果2006年“五一”长假后深圳市政府有关部门立马出台宏观调控措施给楼市“降温”的话，预计到今年7月楼市的销售价格将会稳住，但成交量会缩减。目前，深圳的房产中介、地产开发商及购房者们陷入“山雨欲来风满楼”的状态，调控时间及具体措施的讨论成为大家热衷的话题。
    一名资深业内人士称，“新深八条”明确指向了土地供应问题，这是值得肯定的。不过，对于房贷时首付需提高至四成这个问题，表面上看有利于打击炒房之风，但对于囊中羞涩的中低收入人群来说，却更会是雪上加霜。该人士认为，金融和供地政策需双管齐下，方能对症下药。
    城中村改造难破供地僵局
    为解关内无地可供之困，2005年11月，深圳市规划局出台城中村改造工作纲领性文件———《城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》（下简称《纲要》），提出2010年前深圳市内20％城中村拆除重建，5年内完成全部城中村改造。
    对于深圳楼市的未来发展出路，分析人士认为，重点是要改进规划管理，调整土地供应结构。这样，将使更多土地用于普通住宅的开发并控制套型面积；而最终目的在于，增加更多的普通住宅套数，以满足中低收入家庭的住宅需求，并通过供给的增加稳定普通住宅价格。
    此外，分析人士建议，深圳市政府方面可以考虑在调控时出台关于在土地出让前规定套数、套型结构比例、限定普通商品住房的价格上限、限制普通商品住房的供应对象、提高容积率、进一步增加土地出让、加快轨道建设的步伐等政策来实现“居者有其屋”。(来源：东方早报)