5月17日，国务院召开常务会议，提出改善商品住房结构，严格土地管理等六项措施；5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。以此为发端，中国房地产市场新一轮调控已经拉开大幕。方向已经明确，规则已经制定，但如何收到切实效果，仍有待各界努力。本栏三位作者针对调控中的具体问题提出了一些建设性的意见，值得一读。
　　落实调控政策 信贷首当其冲
　　■ 易宪容
　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》是“国六条”细化之后的执行细则，给出了个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%等具体执行意见。
　　《意见》包含“供应结构调整量化指标”、“信贷政策调整及分类对待”、“税收政策调整”等方面的内容，而地方政府将承担很大部分调控任务。仔细研究《意见》可以发现，政策整体的着眼点是房地产市场结构的调整——无论是调整住房供应结构，还是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，在中长期肯定起到稳定房地产市场和价值回归的作用。但就短期而言，《意见》所给出的政策仍然显得比较温和，能起到多大的作用，还有待市场的检验。
　　在抑制短期非理性需求方面，有区别的信贷政策应该是大有作为的。所以就目前看来，信贷政策的调整及分类对待最有可能承担起迅速稳定国内房地产市场之重任。那么，在一个统一的金融市场，区别性的信贷政策何以可能？在什么条件下及什么限度内采取有区别的信贷政策才能有效呢？
　　信贷政策从两个方面对房地产产生影响。它们又分为价格调整即利率变化以及市场准入限定。《意见》提及的信贷调整主要是以下几个方面：严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但90平方米以下中小户型可维持20％的原有规定等。这些信贷政策的调整都是正确的，但如果仅限于此，还是远远不够的。
　　比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%，这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定，理应对房地产开发企业的资质会有很大的改善。但这一政策的落实情况一直不太理想，首先是监管机构的监督无法跟上；二是有严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。可以说，国内住房预售制度不取消或不改善，银监会对房地产开发商准入门槛提得再高也对其影响不大。
　　针对购买者，可以从两方面来推出区别性的银行信贷政策。一是从利率方面来说，对中低收入民众购买第一套住房采取优惠利率，购买第二套以上的住房采取市场利率。但政府要这样做必须制定严格的可操作性的规则，以便对对象进行严格的识别，否则容易扭曲金融市场的价格机制。
　　二是在市场准入上，购买90平方米以下中小户型的首付比例仍然维持20%，这是合理的，但对于购买二套以上住房、购买高档住房的，完全应该实行高于三成以上的首付比例，而目前仅是采取三成首付比例仍然是不够的。因为，在国外发达的市场中，基本上都是采取三成的首付款。
　　总之，区别性信贷政策可作为的地方很多，问题是如何真正地把握到市场之要害。可以从房地产开发商市场准入的严格监管、住房预售制度的取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。如果能够在信贷政策方面加大调控的力度，房地产市场所面临的问题应当可以在较短的时间内得到改善。否则，房地产市场问题会越来越多，甚至会出现尾大不掉之势。
　　（作者为中国社科院金融研究所研究员）
　　让受益者承担调控成本
　　■ 傅勇
　　今年的儿童节注定将成为中国房地产市场发展史上的一个标志性节点，5月29日公布的由建设部等九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式实施。在笔者看来，这个“分水岭”开启了一个新时代。
　　有很多理由表明，这将是一个更加理性的时代。“国六条”的15条实施细则不仅对房地产市场的症结把握准确，而且各项政策明确了具体的量化指标和时间大限。更为重要的是，房地产市场调控的着力点已然发生了根本性的变化：让房地产过度繁荣的受益者直接承担了房地产调控的大部分成本。在这种情况下，原先那些推动房市膨胀的力量也就失去了原始冲动。
　  对照近两年房地产市场调控，我们不难发现针对地方政府的政策发生了明显的转变。回顾2005年的调控，对地方政府的要求多为框架性条款，措施的语焉不详在很大程度上解释了调控的无果而终。而此次调控最大的特色就是，直接给地方政府开出了数字化的任务单：90平方米以下套型必须占总面积的70％以上；中低价位、中小套型、廉租房的土地供应，占居住房用地供应总量的70％以上；拆迁规模不能高于2005年的规模，等等。
　　事态的发展表明，上述要求还不是地方政府需要承担的成本的全部。新近有媒体证实，财政部、国土资源部和建设部正在酝酿分配土地出让金，中央也要分享一部分或者是至少15％用于廉租房建设。长期以来，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，属预算外收入。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。这给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间，并有利于地方和房地产开发商形成攻守同盟。同时，中央和社会公众被“边缘化”，对房地产市场任何有价值的具体细节不得而知，不可避免地处于信息劣势。
　　我们看到，如果房屋供给结构的硬性要求得到严格执行，而地方政府又必须与中央共享土地出让的收益，那么地方政府从房地产市场过度繁荣中所得到的好处将大大降低，其推波助澜的积极性也将随之下降。
　　另外，新规之下，投机活动也受到了“精确制导”式的打击。对购买住房不足5年转手交易的，必须按其售房收入全额征收营业税。这几天，赶在6月1日之前办理过户的售房者明显增多，这显示抑制投机行为已经收到了立竿见影的效果。同样，对于投机冲动高涨的房地产开发商，新规也没有手软：如果不符合条件擅自预售商品房，将责令停止并依法予以处罚；而对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，新规更是施加了其不可承受的成本。
　　最后，更应该看到，对于房地产开发商来说，最具冲击力的政策是限制开发商囤积土地、设置开发面积和开发时间节点的第七条规定。在此前的“8.31”调控中，政府强力收紧了“地根”，这直接导致招拍挂的土地增量受限，房源供应受制于土地张力。而在“8·31”之前囤积了大量土地的开发商则扰乱了土地供应市场。此番，量化政策的出台将有效地把这一块土地挤出来。这表明整个房地产行业将步入较为充分的竞争时代。
　　可以想象，如果房地产市场繁荣的受益者同时要承担政策调控的巨大成本，那么这个市场就没有了非理性繁荣的可能性。
　　（作者为复旦大学中国经济研究中心博士）
　　房地产调控必须对症下药
　　■ 乔新生
　　中央政府新的房地产市场调控措施，并没有采取一刀切的方式，要求各地采取行政措施降低房地产市场价格，而只是要求各地根据实际情况，为普通市民提供基本住宅。
　　一般认为，决定房地产市场价格的主要因素是土地成本、建筑成本、销售成本、管理费用、合理利润、国家税费等。其实，供求关系才是决定房地产市场价格的重要因素。由于不同城市房地产供求关系存在着极大的差异，我们很难按照传统的房地产价格形成标准来衡量不同城市房地产市场的价格。因此，在对过热的房地产市场进行调控时，有关部门必须注意防止简单化地对市场进行“一刀切”的治理，而是应该看到各个城市在发展中的不同“个性”，对症下药，来实现调控的目标。
　　比如，在我国沿海城市中，深圳紧邻香港，随着两地交往的日益密切，越来越多的香港人到深圳购买房屋，深圳的房地产市场价格因此有别于内地许多城市的房地产市场价格。但是，深圳的房地产市场价格绝对不应该随着香港房地产市场的价格而波动，因为那意味着普通的深圳市民将难以承受不断增长的房地产市场价格。正确的解决方案是，深圳市政府必须对城市规划进行必要的修改，在充分考虑到香港消费者购买因素的情况下，在城市交通便利的地区，为深圳市民建造标准化住宅，满足深圳常住人口的基本需要。由于深圳市属于移民城市，除了常住人口之外，还有许多暂住人口。为了解决暂住人口的住房问题，深圳市政府必须出台特殊的政策，要求深圳的投资者必须在工厂或者开发区内为外来务工人员提供必要的居住条件，只有这样，深圳的住房问题才能得到有效的缓解。
　　再比如，北京市的房地产市场价格极为特殊，当前北京市房屋空置率高达443万平方米，比2005年同期增长22.3%，但是，北京市商品房价格不但没有下降，反而在今年上半年上涨了15%。这种现象说明，北京市房地产市场开发商正在囤积居奇，等待更高的房地产市场价格到来。这样的反常情况之所以出现，是因为北京将在2008年举办夏季奥运会，城市房地产开发商预测到那时，北京市的房地产市场价格将会进一步提高。对北京市的消费者来说，同样期待着夏季奥运会，他们认为在夏季奥运会举办期间或者之后，北京市的房地产市场价格还会继续上涨。正是在这样乐观的预期中，北京市的房地产市场供需的矛盾越来越突出，开发商不断地制造紧张空气，缓慢地出售商品房，而消费者急不可耐，希望尽快能够购买到商品房。因此，研究北京市的房地产市场价格，必须考虑到2008年夏季奥运会的因素。
　　决定主要城市房地产价格的永远是供求因素，但是，具体到不同的城市，供求的变化将会受到不同因素的制约，各个城市的房地产市场价格将会呈现出不同的走向。所以，我们在调控城市房地产市场价格的时候，既要看到它们的“共性”，同时也要看到它们的“个性”，敏锐地捕捉到影响城市房地产价格的主要因素，对症下药，解决问题。只有这样，才能最终实现市场调控的预期目标。
　　（作者为中南财经政法大学教授）来源：《国际金融报》