改革那些持币而待房价调控的人们发现自己被忽悠了：从北京到深圳，持续狂奔的房价列车又把他们甩在了身后。这些人似乎只有两个选择：买票上车或是被甩得更远。 
　　而买票上车者就有了一个新名字：房奴。 
　　他们是住房的奴隶，也是消费的奴隶。他们被裹挟进了政策引导和消费主义搅动的漩涡而无法挣脱，被迫以提前消费和超前消费，加入抬升房价的合力之中。 
　　谁是房奴 
　　每月到了20日，张颖都要向银行的账户中存入3800元。这是她交给银行的房贷按揭款，几乎是她月收入的四分之三。而还贷期长达20年。这只是漫漫长夜的开始。类似张颖这样的购房者，他们的生活可以用“买房前”和“买房后”来划分。买房前，张颖在北京一家媒体工作，月收入5000元左右，一个人吃穿用住后还会有一些节余。但是在买房后，不是必须的开销就一律取消。最重要的是，往日那种从容应对生活的良好心态也发生了彻底改变。“压力、矛盾、迷惘”，她用这三个词来形容自己买房后的状态。在一项针对购房人群的调查中，购房后幸福感增强的人不到三成，更多的人感觉“压力倍增”；另有30％的人对购房行为“感到后悔”。他们因买房而被迫改变了生活。尽管在这每年新增的数十万购房人当中，房子带来的感受各有不同，但类似张颖这样的购房者却并不在少数：有一定的经济实力，但月供的份额却在总收入中比例过高，以至于应付日常生活都捉襟见肘，媒体有人给这批人起了一个新名字———“房奴”。刚看到“房奴”这个词的时候，张颖心动了一下，“这就是在说我。”北京市建委曾在2004年底做过一个调查，发现购房者越来越趋向于年轻化，在所有年龄段中，21－30岁的购房者所占比例最高，达到了38.8％。这一结果出乎不少人的预料，本以为30－40岁正是一个人事业的稳定期，并且通过多年工作已经有了一定的积蓄，这群人才应该是购房者的主力。但事实的结果是，这个年龄段的购房者只是24.2％，比前一年龄段的低了14个百分点。 
　　北京市建委曾有的一项统计也表明，购房对象中，可承受月供1500－2000元、2000－3000元、3000－4000元的人的比率都有不同程度的增长，其中3000－4000元的增长幅度最大。而可承受1500元以下月供的人则在减少。 
　　谁催生了房奴 
　　“房奴”的窘迫，源于全民买房的狂潮———一如当年的“股疯”。 
　　中国人被卷入这场停不住脚的人潮，1988年应该是一个不能忽略的时间点。 
　　董日臣是深圳前住宅管理局副局长，他的另一个身份是前深圳房改办副主任。1988年，全国的第一例房改在深圳开幕。 
　　据董日臣回忆，当时在确定房改是租售并重，他带着几个年轻人做了大量调研，得出了5000多个数据。“最后的结论是：只卖不租。”董日臣说。 
　　分析当时的房改逻辑，政府要房改，就是因为国家没钱，无法在体制内提供足够多和足够好的房子。如果采用租的方法，一栋房子收回投资成本需50年。而租赁过程中，政府还要负责房子的维修，20年的维修成本就可以再造一栋楼。而如果以分期付款购买的方式，收回投资只需15年。也就是说，同样的资金，在同样的时间内，出售方式的可建房数量是出租方式建房数量的3.3倍。 
　　最后，深圳市通过鼓励出售方式，每两年改造一批楼房，卖老房——建新房——再卖房——再建房的循环，在财政基本不拨款的情况下，用10年时间完成房改，这是房改的操盘手董日臣最自豪的事情。而只卖不租的房改模式也成为当时全国的房改样本。 
　　1993年，国有土地出让转让条例颁布。开发商必须要交纳出让转让金，然后造房子。“对消费者来说，就是他们从此要有一个固定的住处，只能购买大产权，也就是包括土地价值的房子。“房产是贬值的，但土地是永远增值的。”北京瑞斯泰德地产投资顾问有限公司总经理潘麒麟说。 
　　自此，房价开始包含地价。房子有了不败的升值神话。 
　　在房地产开发模式上，一水之隔的香港成为深圳的“样板间”。当时深圳政府的地产顾问也是梁振英这样的香港专家。深圳商业住房的第一批购买主力是香港人。 
　　海富花园是那一段时期的代表楼盘之一。当时卖到8000港币／平米。虽然这些楼盘最后的买主70％以上是香港人，但它为深圳人启蒙了什么是好房子、好生活的概念。 
　　我们要住什么样的房子 
　　2000年，是深圳城市的一个拐点。在这一年，政府取消了福利房和微利房的土地审批。这成为地产市场调整的一个信号。商品房成为获取住房产权的主要通道，地产市场开始进入快速通道。 
　　深圳政府民间智囊、香地咨询公司总经理半求说：“房地产进入中国才20来年。任何一个方面都缺乏对地产定价的能力，缺乏对飞速增值的土地价值的评估能力。”如何给房子定价，我们和家人应该住什么样的房子，都没有一个可供参考判断的标准。 
　　而在这个时候，随着金融体系的逐渐开放，中国地产已经融入全球定价体系。根据深圳市2005年的房产交易资料，地产的成交量中有二成买方是持护照购买的外资。“而这二成资金是高房价信心的主要支持。”半求说。发展商敢于对楼盘不断定出新的高价，因为有二成消费水平远远高于国内的消费者在持币待购。 
　　“本来在地产体系的定价中，银行应该扮演重要的角色。”半求说。在一个成熟的房地产市场，银行通常会成为这个行业风险的监控专家。银行会有自己的评估专家，对楼盘成本、市场售价作出自己的评估，并据此向开发商和申请按揭的购房人发放贷款。它的判断，会给社会的资产价值一个准绳。 
　　但在复兴房地产，拉动GDP等政策引导下，中国的银行在房地产开发中扮演了一个顺从的资金提供者角色。这导致了两个后果：一是市场缺乏定价标准。我们的房地产价格是开发商提供的价格。“银行跟着开发商走，自身的估价体系成为摆设。”半求说。另一个后果则是，银行实际起到了扩张消费能力的作用。银行提供按揭资金，为普通家庭圆了一个住房梦想，也让他们轻易接受了一个单方面定价的地产市场。从2000年开始，在深圳过年的人越来越多，深圳由一座没有根的移民城市渐渐生根。同时，“自1995年第一拨普通人购买自住用房开始，深圳市经过5年的积淀，第二拨购房的白领群体又进入了市场。”中原地产深港研究中心总监张伟说。 
　　这是一群平均年龄为30岁的购买人。半求认为他们造就了这个城市的风格———欲望。“因为年轻，什么样的消费都敢接受。” 
　　而中国社会科学院社会学研究所副研究员陈昕在研究都市消费现象的著作——《救赎与消费》中，也对这些生于70末80后的消费者有了这样的定位：他们身上表现出较强的消费主义倾向是合乎逻辑的。 
　　这些对未来无所畏惧的年轻人，是目前中国消费主义最大的接受群体和实践群体。他们和占购房者二成的外资一样，共同构成了开发商敢于在楼价上不断创造新高的信心支持。 
　　而同时，房地产商和媒介结盟，将有利地产商的住宅观牢牢锲进了每个消费者的心里。“我们社会对好生活的标准最主要的来源是媒介，比如电视剧，比如广告。”中山大学研究消费心理学的教授王宁说。 
　　不断提供融入新概念的产品，并辅以更高的价格面市，这样的价格跳跃在深圳的地产发展史上几乎没有失败过。“因为没有谁不愿意搭乘上现代化的列车。”陈昕在《救赎与消费》中写道，“再没有什么比为人们制造新的基本需求更能使他们每天自愿多工作几小时。” 
　　即使在房价成为一个社会矛盾焦点的今天，消费者仇恨地产开发商贪婪，抱怨政府不作为，但他们从来没有对房子本身升级带来的房价提升有什么怨言。每一个新的高档楼盘的推出，都会引起人们的艳羡和抢购。在最近20年的居住史上，买房还是租房，这是 
　　由房改政策替老百姓做出的决定。而买什么样的房，却是由消费者和地产开发商共同做出的选择。 
　　单向度的地产市场 
　　开发商大都还记得1992年的调控。在那场一夜之间烂尾楼遍市的宏观调控中，开发商感受到了血本无归的切肤之痛。但当时商品房还未成为城市居民的消费主流。“因此，中国消费者没有经受过教育。”半求说。 
　　这个结论里包含两层意思。一是中国的房产消费者对地产市场是不熟悉的，他们缺乏定价能力。另一层是中国消费者没有持有过负资产，这也是他们不管房价有多高，也勇于入市的一个原因。 
　　“真正对深圳房地产市场造成震撼的，就是去年6月开始的宏观调控。”中原地产深港研究中心总监张伟说。 
　　半求认为，这次宏观调控是一次对全民的房地产普及教育。但他们在居民身上看到的结果却是失望，甚至有些不知就里的慌张。 
　　由此，普通楼盘价格也在调控中飞速上涨。 
　　由于调控措施中对地根的紧缩，使得深圳地产市场的供应量大幅下滑。从2005年11月起，深圳市场的月供应量陡降到400多万平米，但成交量每天达5万多平米。市场供求比由6月的1.00降低为0.39。普通楼盘价格从11月起开始飞涨。 
　　这种调控后的房价上涨从今年年初开始弥漫到其他城市。据北京市建委等四部门联合发布的信息，2006年1~2月，北京商品住宅预售交易均价同比上涨997元，涨幅为17.3％。有的舆论将此称为报复性反弹。 
　　“这样的结果会使消费者失去信任感，他们对任何的信息和措施都不会再相信。”王宁说，“这会转化为恐慌情绪的来源，消费者对房价会涨多少和涨多久的恐慌。” 
　　而在消费心理学上，恐慌通常会激发消费者的购买行为。2006年3月，深圳市住房月供应量为500万~400万平米，4月最高可售量为470万平米，而市场供求比的最新数据为3月的0.51。市场依然有极大的供求缺口。
　　被忽悠的年轻房奴们 
　　在“居者有其屋”的观念下，提前和超前的年轻消费者，成为中国楼价虚高的助推者和受害者。 
　　突然释放的需求 
　　各式各样的购房人包括了城市拆迁改造中出现的大量拆迁购买者、毕业留京后的外地学生、海外留学归来者、富裕的外地购房团、为靠近名校而置业的父母、外地驻京机构、在京工作的外国人…… 
　　而北京的高校毕业生从2002年的8.2万人，已经急剧上升到2005年的15.5万人，并且还在保持增长的势头。这些人中，有80％选择了留京工作，而这批人，在工作三到五年间，也都陆续加入了购房者的行列。 
　　庞大的置业大军似乎在一夜之间都涌入了房地产市场，在这其中，20－30岁的年轻人成为了中坚力量。 
　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析购房人群年轻化的原因时表示，这个年龄段正处于婚育期，由于独生子女家庭的增多，这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持，这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时，由于房价连年攀升，也使得不少年轻人出现“价格恐慌症”，提前释放了自己的购房需求。 
　　这一判断也为一项调查所验证，在北京市准备购房者当中，“单身”或“夫妇两人”的家庭占据了整个购房者的6成以上。 
　　如何承受之重 
　　年轻的购房人通过家庭的合力进入到了房市当中，但却并不意味着他们都能如愿应对随之而来的风险。由于工作年限不长，积蓄不多，无论是生活的变动，还是利率变化，都会对这样的购房者产生影响。 
　　2006年3月，北京当地媒体曾对购房者的现状做过调查，其中九成以上的人认为，房价已经到了可承受的极限。在已购房的人群中，九成以上的人选择了按揭贷款，其中三成人的月供占其收入的一半以上，而月供超过收入的1／3,则被认为是已经超过了警戒线。 
　　来自北京市建委的数据也表明，低收入家庭仍是购房的主力，家庭年收入在10万元以下的，在购房人群当中占七成以上，其中5万元以下的人群最多，占到了38.4％。 
　　但与此相对应的则是，城镇居民房屋的私有率居高不下。一项统计说，我国城镇居民房屋的私有率已高达80％，而美国约是60％，瑞士是42％，英国是46％。 
　　“在目前的购房人群中，很多人的心态是一定要有属于自己的住房，而且首次置业者多数的选择也是一手新房，这种做法并不理性。”胡景晖说。 
　　“高价时代”的生存 
　　不管媒体、网络上有关房价是否会在未来几年内下跌的争论如何激烈，对于那些购房者来说，现实的问题是，如何在保证月供的同时，还能攒下一些积蓄，为自己消费、失业、医疗、再教育的花费留有余地。 
　　这个愿望看上去已经变得相当脆弱，一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155％和122％，已经超过美国同期的115％。 
　　牛市中的消费者抵抗 
　　在房价的上升漩涡中，房价的最终承受者———消费者也上演了此起彼伏的“抵抗运动”。虽然他们的行为无异于螳臂挡车。 
　　自1998年国内启动房改之后，大多数情况下，城市无房阶层只能自己掏腰包向开发商买房子。由于需求刚性和消费者的分散性，买卖双方极其不对称。 
　　作为一名北京的律师，秦兵目睹了2000年左右房地产交易中的种种黑幕。2002年初，秦兵经年积累的《204条商品房买卖合同》，很快引起了房地产界的巨大震动。“看了‘204条’，我才明白，原来购房合同可以这样签。”很多当时买房的业主都这样回忆。 
　　“集体维权”开始成为一种潮流。但迄今，房地产市场仍然是一个实力悬殊、话语权不对称的地方。 
　　到了2004年，房价飙升的步伐向二线、三线城市迈进。在此背景下，北京青年于凌罡最早在全国发起了合作建房的运动。 
　　这场运动迅速地波及到全国各大城市，其设想被广泛解读为：老百姓自己盖楼，开发商靠边站。 
　　但最初拿地的经历迅速让理想的额头碰了钉子，而那些最初热心合作建房的参与者也开始分化瓦解。 
　　事实上，于凌罡真正挑战的是中国独特的房地产“开发模式”，在这个制度中，开发商成为主导力量，只有他们能够从政府手中买到地，而城市的无房阶层获得居住的方式也被事实上限定，就是从地产商那里购买“价格虚高”的房产。 
　　由最初的意气风发到现在的低调沉静，但于凌罡对于合作建房仍然执著坚定。 
　　2005年，许多城市的房价经历房地产调控之后，反而出现了一个反弹式的增长。于是，有消费者提出了所谓的不购房的口号。 
　　在学术界，也为买不买房暴发了有趣的争论：国家发改委经济研究所的研究员王小广断言，未来的五年之内，房价一定会下跌。 
　　而北京师范大学教授董藩就扬言要和王小广打个赌，他在北京买套房子，五年之后如果房价涨了，王小广就赔给他这几年的差价；如果房价跌了，董藩把差价赔给王小广。 
　　深圳市一位参与的市民说，“‘拒绝行动’成功与否，不在于它的行动，而在于它的声音，不是要对抗开发商，而是要诉求于政府。” 
　　但面对强势的房地产商和房价，很难想象所谓“抵抗运动”能有实际的效用，它只不过用这些来自不同角度的呼声，为当前的房地产市场敲响警钟。（来源：新闻午报）