在这一轮楼市调控中，宋都集团及其所在的杭州地区，备受关注。在宋都集团的个案中，既有众多的关联企业，又有银行和土地复杂的缠绕关系。在房价持续高企的前提下，这种缠绕不仅相安无事，甚至风生水起。但一旦丧失这个前提，开发商难免遭遇变数，银行的金融风险也将放大。由是观之，宋都集团此案，其典型意义堪称2006年楼市调控“第一案”。

　　尽管今年有望回笼资金3亿元左右，但2002年至2005年，宋都集团共获得银行贷款约7.8亿元，占资金进项的80%，而仅土地金和对外投资两项就支出近12亿元。如果再算上房地产贷款的利息，宋都集团的资金链已绷得很紧

　　6月23日上午8点30分，杭州市上城区人民法院近江法庭开庭审理杭州南方置业发展有限公司(下称“南方置业”)状告杭州宋都房地产集团有限公司(下称“宋都集团”)名誉侵权案。

　　在起诉书中，原告称被告曾利用南方置业的平台，两次抽逃被告关联公司苏州中都创业科技园发展有限公司(下称“苏州中都”)的注册资金总额达5300余万元。

　　南方置业也是宋都集团的关联企业，它们之间的利益纠葛，使得宋都集团房地产资金操作的一些手法得以曝光。随之浮出水面的，还有其在房地产高速发展时期的种种扩张之道。

　　目前，除了司法程序正在进行外，杭州市工商局、苏州市工业园区工商局和浙江省银监局等相关部门接受《第一财经日报》采访时也都证实，已接到举报，并不同程度地介入了调查。

    1亿多元规模“走钱”通道

　　“当时是第一次‘走钱’，宋都集团的财务总监亲自过来和我一起银行去办的。”6月19日，阮莉萍对记者说。

　　采访中，记者听得最多的一个词是——“走钱”。阮系宋都集团派驻南方置业的财务人员，从2003年8月南方置业成立后任职至2005年5月。

　　南方置业总投资4000万元，宋都集团分两次总出资2600万元，占86.67%的股份；自然人宋荣根占13.33%的股份。公司由后者承包经营并担任总经理。

　　南方置业实际上是一个项目公司，宋都集团和宋荣根共同出资盘下了该公司的前身及其持有的土地，并开始了两者的合作。

　　阮所称的第一次“走钱”，发生在2004 年2 月25 日。

　　根据南方置业的工商登记资料，2004年2月20日，宋都集团第二次向南方置业注资2000万元(第一次出资600万元)。5天后，南方置业以住房开发贷款的名义向工行杭州市城站支行贷款6000万元。

　　该行的银行票据显示，贷款下来的当天，一笔5000万元的款项就以工程款的名义，从南方置业的工行账户打到了施工单位某建筑公司的建行账户上。

　　也是同一天，该5000万元又被以往来款的名义打回南方置业的账户，并随即被打到宋都集团下属宋都房产账户。

　　上述施工单位“西溪名园”项目组的负责人向本报记者承认，当时南方置业名下的“西溪名园”楼盘刚刚开工，远没有到结算工程款的时间，这笔钱只是从其账户走个过场而已，“我当时就坐在银行等她们(指阮和宋都财务总监)来，然后给支票敲公章，根本没有看到一分钱”，而且双方都没有开具发票。

　　根据银行项目贷款的监管规定，项目贷款只能用于项目本身，但监管往往只限于资金的第一个流向。所以宋都集团得以以工程款的名义顺利转出资金。业内人士分析，这种通过材料商和建筑商“走钱”的方式十分普遍。

　　宋荣根提供、签署于2003年8月的《股东承包经营协议书》第9条显示，宋都集团和宋荣根双方曾经特别约定，南方置业的“西溪名园”房产项目的土地使用权抵押权利由宋都集团享有和支配，包括融资和抵押等。以此为交换，宋都集团向宋荣根承诺投入启动资金1500万元。

　　据施工单位“西溪名园”项目组的负责人和阮的共同回忆，在如此“走钱”之前，宋都集团的财务总监曾召集与南方置业有业务关系的材料商和建筑商开会，要求他们为宋都集团的走钱“提供方便”。

　　在同样的操作手法下，从 2004 年2 月25 日到当年9 月17日,宋都集团共从三家施工单位、材料商企业和旗下另一家关联企业桐庐兴寓房地产开发有限公司(下称“桐庐兴寓”)的账户通道，转走南方置业账面资金1.18亿元。其中，南方置业曾以房产开发贷款的名义，向工行城站支行贷款6000万元、建行秋涛支行贷款4000万元，这1亿元贷款被转走了9800万元。其余转走的2000万元则是宋都集团在南方置业的注册资金。

　　阮表示，当时打回来的每一笔钱几乎都不过夜就被打到了宋都集团。

    近6.8亿元的贷款进项

　　杭州市土地档案局的资料显示，从2004 年3 月8 日到2006年3月29日,宋都集团及下属宋都房产用土地抵押的方式，共向银行贷款超过6.7亿元。

　　2004 年3 月和2005 年5 月，宋都集团将旗下关联企业浙江东霖房地产开发有限公司(下称“浙江东霖”)的一块位于杭州市江干区九堡镇杨公村的16万平方米土地作为抵押，先后向招行杭州市保俶支行贷款7000万元和6000万元，且在今年又以同样的地块向浙商银行贷款6600万元。

　　但从该地块的土地证号来看，浙江东霖是在1997获得该土地的使用权，到目前为止都没有进行开发。按照《土地法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果满两年未动工开发，土管部门可以无偿收回土地使用权。

　　记者就此事向相关银行求证，得到答复：该地块虽然已经超过两年没有开发，但是有土地管理部门出具的抵押许可，发放贷款的风险不大。上述银行人士还进一步表示，虽然国家确实有开发时限方面的规定，但是在具体操作中完全符合的可能性不大，“比如有时候是政府规划部门改变了土地规划。”该人士称。

　　据悉，宋都集团旗下楼盘“采荷人家”就是在该银行做的按揭贷款，而该银行采取了“半封闭”的处理方式，即部分冻结按揭款以保证这个地块贷款的安全。“你想，他们的楼盘卖得不错，怎么会有风险？”相关银行信贷人员称。

　　此外，2005年3月，宋都房产以名下杭州市江干区钱江新城36号地块(A地块)的2万余平方米土地为抵押，向华夏银行杭州凤起支行贷款4400万元，贷款时间至2007年3月，贷款用途是流动资金周转。

　　按照2003年央行下发的银发［2003］121号文件规定，商业银行对于房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以抵偿开发流动资金贷款及其他科目发放。

　　记者查询土地档案局的信息发现，至今年4月，这个地块已经撤销了抵押登记。另一处也已经撤销抵押登记的土地，是抵押给浙商银行的杨公村地块。

　　“这是因为宋都集团当时的资金流非常充足。”宋都集团董事长兼总经理俞建午6月18日向本报记者解释，这两笔尚未到期的1.1亿元贷款，都属于宋都集团主动提前还贷。

　　但据曾经手过宋都集团资金的某银行信贷员证实，当时该行内不少人对于宋都集团的贷款都持保留意见。他表示，由于南京和合肥的土地管理部门催讨土地出让金，俞建午在2005年下半年，亲自出马在杭州各银行之间跑贷款。

　　同样来自土地管理部门的资料显示，宋都集团下属宋都房产在2005年下半年得到了建行和工行三笔共4亿多元的贷款。其中钱江新城A地块的3万余平方米，在宋都集团还贷后的两个月内作为抵押物，向建行杭州秋涛支行贷款2.6亿元，贷款用途是新城国际项目(A地块)建设。

　　同属于钱江新城地块的椒江路南B地块的1.8万余平方米土地，和南D地块的5000余平方米，也在2005年11月被分别作为抵押物，两次向工行杭州市城站支行贷款总共约1.7亿元。

　　从记者得到的宋都房产年检报告看，截至2004年12月(获得贷款前)，其负债项中应付款高达6.3亿元，负债合计近6.5亿元，所有者权益仅为不到3600万元，资产负债率高达94.7%。此外，其资产项中存货所占的比例很大，标志着偿还能力的速动比率仅为0.3，远不到正常值1。2005年12月(获得贷款后),宋都房产的损益表显示，该公司2005年累计营业收入只有143.9132万元，利润只有2507.34 元。

　　记者持上述数据向给宋都集团放贷的相关银行咨询，未获正面回复。

　　根据以上材料计算，宋都房产以钱江新城项目申请的项目贷款总额合计超过5个亿。而该地块的总面积为59152平方米，据有关业内人士的测算，算上6月18日左右开盘的新城国际二期和之前已经开盘的一期，截至今年6月，总共支付的工程款约为 5000 万~8000 万元。

　　从目前资料来看，2005年，宋都集团2002年前在浙商银行一笔5500万的贷款和在兴业银行杭州分行一笔6000万贷款，已经到期。同时，南京和合肥两个地块的土地出让金和开发资金也正在催讨中。不过，按照2003年央行出台的121号文件规定，支付的土地出让金必须是自有资金。

　　建行秋涛支行办公室主任告知记者，对于该贷款用途是否改变，该行已经向前来调查的浙江省银监局作出说明。记者联系浙江省银监局受理此项举报的梁姓工作人员，该工作人员称银监局各处室正在汇总有关材料。来源：第一财经日报